神湾吉宝盛世湾项目整体转让

作为“粤澳游艇自由行”标志性项目，位于神湾镇的吉宝盛世湾游艇会一度是神湾楼市的标杆性项目。不过，这个由新加坡吉宝置业投资开发的项目，早前已悄然易主。日前记者从吉宝置业中国官网了解到，吉宝企业宣布吉宝置业中国有限公司（简称“吉宝置业中国”）已出售位于中国中山市磨刀岛的集住宅与游艇会于一体的综合体项目一一吉宝盛世湾的股份。而收购该项目的，正是香港上市公司龙光地产旗下的DelightPrimeLimited公司。

神湾吉宝盛世湾规划逾千亩，七年来开发进度偏慢

记者翻查相关资料发现早在2010年，来自新加坡的吉宝置业宣布进入中山。同年，吉宝置业以约3亿元拿下神湾1334亩综合商住类开发用地。而这也是如今神湾吉宝盛世湾的建设用地。

按照当年的规划，神湾吉宝盛世游艇会由新加坡吉宝集团斥资25.5亿元开发，项目以新加坡吉宝湾为蓝本建设，总规划面积1338亩，计划建造游艇港池450亩、游艇泊位共650个，是集游艇码头、滨水休闲长廊、游艇会所及会展中心、SOHO会所于一体的大型综合性商业地产项目。

经过了几年的筹建，2014年该项目对外宣称将打造“游艇+住宅”综合型项目，并将推出国内首个“游艇自由行”，首期投资为10亿元人民币。记者在2016年走访该项目时了解到，当年上半年项目首度正式开园，一期42栋别墅也随之入市销售。别墅产品面积主要是400平方米、600平方米、1000平方米三种，单位总价由1500万至6000万元不等。至于码头、星级游艇会均由国外专业团队设计，游艇会则由新加坡吉宝湾滨海俱乐部运营团队运作。

同年年底，广东省首个位于项目内的海关、边检、检验检疫及口岸的联检大楼在中山吉宝盛世湾内正式启用。按照规划，业主可驾驶私家游艇直接出境前往香港与澳门，是项目的一大卖点。

不过记者也留意到，从2010年吉宝盛世湾拿地到2017年3月一期项目的宣布落成，这七年来整个项目的开发进度显然没有达到当初规划的预期。譬如，项目规划开发的250套别墅，如今只建成了42套，而项目游艇会、高层洋房、公寓、会展中心等项目则尚未动工。

龙光地产接手，吉宝置业获利大

而随着如今吉宝盛世湾项目股权的宣布易主龙光地产，其背后的“故事”则成为众多业内人士关注的焦点。

记者查阅多方公开资料了解到，其实早在2008年，吉宝置业就宣布旗下KCMH子公司和盛世游艇会（香港）（SunseaYachtClub(HongKong)）设立合资公司Sun-seacan Investment (HK)，其中KCMH持有80％股权，剩余20％的股权归盛世游艇会（香港）持有。双方通过合资公司的子公司盛世游艇会（中山）有限公司，发展中山市神湾镇磨刀岛私宅与濒海项目“吉宝盛世湾”。正是基于上述合作，后续才有了2010年吉宝置业进军中山市场的动作。

不过，随着吉宝盛世湾一期项目的开发完毕，今年10月份就有公开消息传出，吉宝置业KCMH子公司的80％股权，已被作价29亿元出让于赴港上市企业龙光地产旗下的一家子公司。这意味着，本次龙光地产收购KCMH的100%股权，相当于拿下了吉宝盛世湾80％的股权。值得一提的是，本次股权交易也让吉宝置业官方宣称获利约14亿元人民币。记者粗略计算，从2010年3亿元拿地，再到过去七年期间10亿元左右的投入（未包括利息成本以及其他收支），吉宝置业这14亿元利润确实“有数可计”。

另一方面，本次收购也并非龙光地产首次进军中山。早在2011年，前者就开发有坦洲龙光海悦城邦，再后来有海悦熙园、海悦华庭、西区水悦熙园、水悦馨园等多个项目。今年6月2日，位于中山小榄镇的一幅约23亩商住地块，被龙光地产以4.8亿元拿下。随着本次大手笔拿下吉宝盛世湾项目股权，不难预示未来龙光地产将把神湾视为相当重要的市场。至于未来该项目的开发规划将有何变动，目前龙光地产方面暂未有相关官方消息传出。

不过对于本次吉宝置业出让手头股权的做法，作为吉宝盛世湾二股东的盛世游艇会（香港）方面并不同意。记者了解到，今年11月份盛世游艇会（香港）方面就正式起诉了吉宝置业中国和KCMH，尝试阻止该交易的进行。至于双方之间的纠纷会否影响项目的后续开发，至今吉宝置业、盛世游艇会、龙光地产三方仍未向外界作出回应。

“取巧”开发方式未来或受更多限制

来自新加坡的吉宝置业(中国)有限公司于2010年成立，以重组中国业务并巩固市场地位。该企业背后的法人为成立于1974年的淡马锡公司，而淡马锡是由新加坡财政部负责监管、以私人名义注册的一家控股公司。

除了本次中山吉宝盛世湾项目外，记者还留意到，近两年吉宝置业的官网也发布了多宗国内手头开发项目股权转让、整体出售的消息。而且，多年来吉宝置业在北京、上海、江苏、成都、天津等国内多个一二线城市布局了商业、商住项目，其开发速度普遍偏慢，与其当初拿地时的规划有一定的差距。与吉宝盛世湾相似的是，不少项目在启动或完成一阶段的开发后，吉宝置业往往会通过转让方式将项目易主，从而获得不俗的利润。

譬如，早于2011年吉宝置业就在江苏南通计划开发一个名为“吉宝澜岸铭郡”的住宅项目，当年底拿地时折算楼面价约5473元/平方米。然而直至2015年项目的一期才建成。在今年8月份，吉宝置业出售该项目100%股权，赚得3.685亿元。

对于这种开发运营模式，早前吉宝置业方面也曾公开回应，无论是拿地策略还是其他商业战略，都通过遵守财务纪律、良好企业治理、审慎分配资源实现最佳风险调整后收益。吉宝在国内的开发并非要做规模第一，反观盈利率、盈利能力才是国内业务的核心考量。

对此，早前有不愿具名的中山本地业内人士就直言，多年来港澳、新加坡等外资房企的国内项目的开工进度一向非常缓慢。以中山为例，像新鸿基（东区奕翠园）、丽丰控股（西区棕榈彩虹）、和记黄埔五桂山别墅项目（2010 年拿地至今仍未上市）等项目，其在中山的开发时间动辄超过10年。这种慢周转的模式也使其充分享受到近年国内商住地升值带来的高额回报。

据了解，外资开发商开发缓慢的原因有两个：一是前者对项目规划较为审慎，对市场缺乏把握；二是外资房企的融资成本相对较低，缓慢开发对资产升值有利。如地方楼价、土地的升幅就能轻易覆盖其长开发周期的时间成本。无论通过项目股权转让还是自然开发销售，前者同样能获得高利润。

不过业内人士也指出，随着国内房地产市场监管的不断趋严，这种相对“取巧”的开发方式在未来或将受到更多限制。

（欢迎报名加入中山网深中看房团、中山看房团，电话报名：0760-88361129 18689352626）