讨论:珠海拨地给香港建社区?可能性有多大?!

“香港到邻近中山、珠海等大湾区城市建社区”这一举措，在近日（5月8日）又被倡议。

△图源/香港大公网

据香港大公网报道，香港发展基金倡中央拨地予港建社区，提出的建议重点如下：

1. 中央政府在邻近香港的区域拨地给香港建立新社区，参考澳门的横琴模式，由香港特区管辖，实行香港法律。

2. 政府可作出整个社区规劃，兴建公屋、医院、学校等公共设施，并邀请发展商兴建私人房屋及商业楼宇等。

3. 首阶段拨出30平方公里用地，容纳60万至70万人口，首选是邻近香港的中山、珠海等大湾区城市。

这一种方式被称为飞地，在此倡议下，香港的建议在中央看来，是否合理？与香港直接陆路相连的珠海是否更适合承担飞地功能？

凤凰君精心炮制本篇干货满满的推文：

干货①：第一时间采访到多位珠海房地产业内权威人士，为我们剖析。

干货②：香港的土地都开发完了吗？飞地是否势在必行？

干货③：与 “最近”香港的深圳对比，珠海何以担当飞地首选地。

干货④：展示大湾区内地城市直达香港的交通方式。

01

香港飞地具备科学实操性

珠澳同城有宝贵的参考作用

左岸地产总经理李炳亮：香港飞地加速城市和文化融合 翠亨新区及唐家交界一带最合适

1. 香港作为湾区龙头，对湾区作用，其责不可懈怠。稳定香港的手段有几个方向，一是政治，二是法制，三是经济。从可操作性及性价比看，经济手段为主、政治及法制为辅可能最合适。

具体手段之一就是如文所建议：建立香港飞地，一为加速经济及民生上的城市和文化融合，并建立居民准入门槛，香港市民在切身利益之下，矛盾定会缓解。

2.因此，个人认为，如文所述，建议可行。就看中山、珠海，哪个城市被选中，或者两市接壤之处被选中（又或者因此合并成香山市）。

如果我选，翠亨新区及唐家交界一带，最合适，又是中山故居，且意味深长。通过金琴快线，直达澳门、横琴、港珠澳大桥，又经深中通道、深珠通道，直达深圳及香港。

大家地产董事陈志：内地能够提供香港缺乏的土地等 选择距离约两小时路程的地方更合理

1. 我认为香港的建议是非常科学以及具备实操性，我们分了三个周期来看：

第一是长周期。一国两制除了必须要达到政治体制，最终还要达到人文、文化、民间以及民众的生活习惯要统一，这是一个长周期的事情，所以这里面离不开一个交融的主体。

第二是中期。中期即我们整个粤港澳大湾区的成型，要在经济，包括整个大湾区的角度来看，把香港目前存在的一些优势彰显出来，比如金融、国际化等等。

在这种情况下，我们内地能够提供一些我们有的但香港缺乏的，比如：土地、居住环境等等，这些更有力让香港继续成为粤港澳大湾区龙头地位，来巩固整个粤港澳大湾区，从而达到有长三角的同时也有一个大湾区。

第三是短周期。短周期即目前香港民间的一些政治纷扰，很多原因都来源于贫富差距过大，人均居住环境恶劣。

根据这三个周期来看，我们都会发现在大陆选择一个地方成为香港后花园的居住地，比现在征用香港大伊山的土地能够更快的落实。所以我认为这个做法是合理的。

2. 粤港澳大湾区的飞地功能里面包含：第一，深圳离香港最近，但是现在深圳的土地其实根本不够用。

第二，港珠澳大桥的另外一个对口珠海。我觉得第一种可以通过填海获取，第二种利用现有的比如说珠海境内的，包括中山、三乡、坦洲这些离香港大概两个小时左右路程的地方会比较合理一些。

珠海红馆地产总经理施华彬：香港并非完全拥挤和缺地 深圳河套地区和珠海是首选建设区

1. 由于香港规划用地的严格，有很多的土地尚未用于开发，本质意义上并非完全拥挤和缺地。

但是，港珠澳大桥的投入使用，粤港澳大湾区融合是一个明显的趋势，国际化、市场化、开放化程度更高，各区域板块的地理属性界限逐步模糊。

2. 如果考虑香港建设区，个人觉得有两个方向：其一是深圳和香港交界处的河套地区，大湾区整体规划里面将香港定义为高新技术产业的融资中心，香港把金融优势和国际科技创新中心结合得很好。如果在这个版块和深圳做进一步的融合，会起到更大的发酵作用。

其二是珠海与香港的融合，经过港珠澳大桥的链接，人工岛上规划合作共管区域，搭建珠澳半个小时经济生活圈。

中原横琴地产事业部总经理李煜：珠海仍处于“价格洼地” 珠澳同城道路为香港融入作样板

1. 我认为这样的建议还是相对合理的。首先，中国内地在改革开放后几十年间一跃成为全球第二大经济体，现在依旧保持着较高的经济增长速度。

香港作为一座高度繁荣的自由港和国际大都市，应该与紧随内地的发展步伐互惠共赢，两地应该进行全方位的深入合作，解决当前香港存在的经济、民生等社会问题。

其次，目前澳门与横琴的深度合作在顺利进行中，成功的经验对日后香港迅速融入大湾区有宝贵的参考作用。

2. 我认为珠海会比较合适。首先，我们考虑距离的问题，与香港陆路相连的城市只有珠海和深圳，而深圳的房价和土地稀缺程度已经和香港相差不远，珠海在大湾区里还是一个房价的“价格洼地”，具备发展大规模项目的优势。

其次，每天往来于珠澳两地的跨境居民，汇聚成了珠澳同城化的道路，珠海和澳门的文化差异，已经慢慢在两地融汇，对香港人而言，相近的社会文化有助于快速融入，减少文化差异产生的隔阂。

*以上排名不分先后

02

香港飞地，为解决住屋难题的重要思路

在一年前，同样是香港大公网报道：民建联将建议在珠海、中山、惠州等邻近香港的广东省城市寻觅社区用地，兴建只供港人居住的房屋，打造港人社区“香港村”。

△图源/香港大公报

香港飞地多次被提起，核心症结在于土地，增加土地供应已经刻不容缓。

香港住房问题的香港不是没有土地，但政府手里地太少。根据香港2018年底发布的《长远房屋策略》，未来10年觅得的土地只够兴建24.8万个单位。民建联的建议，无疑为特区政府提出了一条解难题的思路。

根据公开数据，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其余75.7%为郊野公园、水塘等。其中，房屋用地仅占6.9%。

而在公屋轮候方面，根据房屋署数据，一般申请者的平均轮候时间为5.4年，当中长者一人申请者的平均轮候时间为2.9年。

加快收地，大建公屋，也将成为解决香港市民住房问题当作首要任务。

03

深圳离香港最近，但土地资源长期紧张

珠海以港珠澳大桥直连优势抢占先机

粤港澳大湾区是全世界人口规模最大的湾区，以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点的快速交通网络，是湾区交通规划的重要原则。而选择香港飞地城市，是否有交通直达，也是重要考量标准。

凤凰君统计到，在大湾区内地城市中，除了江门和中山，剩余城市都可与香港直接连通。

大湾区内地城市直达香港交通方式城市线路时间/班次珠海港珠澳大桥自驾车约30分钟，大巴约45分钟肇庆肇庆至香港高铁每天开行2对4趟，从肇庆最快1小时20分即可直达香港西九龙佛山高铁三水南、佛山西站可直达香港西九龙广州广深港高铁最快约48分钟深圳广深港高铁深圳福田至香港西九龙，最快14分钟东莞广深港高铁虎门站至香港西九龙站，最快33分钟惠州高铁惠州南站每天有5趟列车到香港，惠东站有1趟，最快68分钟可从惠州坐高铁直达香港江门//中山//整理：凤凰网房产珠海站如有变动，请以实际为准

可以看到，深圳占据天然地理位置优势，到香港的通勤时间最短，从深圳福田到香港西九龙，最快只需14分钟。

那为何香港发展基金在倡中央拨地给香港建社区时，没有优先倡议深圳？

广东外语外贸大学粤港澳大湾区研究院院长申明浩在接受南方新闻网采访时表示：“深圳的土地开发强度已经是50%左右，土地资源确实比较稀缺。”

如今深圳缺地的程度，已堪比香港了（香港的土地开发强度才20%多，深圳已达50%）。

而珠海，因港珠澳大桥成为唯一与港澳陆路相连的城市，驾车到达香港，仅需30分钟，即使是坐大巴，也仅需45分钟。这与之前要绕行东莞、深圳，花费时间达3个多小时来说，优势明显。

04

理智看待建议香港飞地

勿“见风就是雨”

无疑，珠海无论在地理位置，还是珠澳融城的进程上，都有明显的优势。

但我们仍要理智看待香港飞地这件事，根据目前的公开资料来看，提出倡议的香港发展基金和民建联均为非政府机构，这与中央/政府立项推进，有实质区别。

并且，飞地是世界上一种独特的政治地理现象，其形成往往有着复杂的政治、经济、文化、宗教、历史等原因。既有利于人口流动、经济互补，但也有可能在经济上很难与当地一体化发展等等。

来源：凤凰网房产珠海站

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