2019年中山半年报：坦洲成交数量、成交价均排列前四

2019年中山半年报：一手住宅价升量跌
二手住宅成交价环比微跌

1前言

2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称规划）规划发布，粤港澳大湾区给中山带来不少机遇，但在“房住不炒”的定位下，2019年上半年中山楼市依旧是以稳为主，整体市场依旧比较平淡，表现不算亮眼，金三银四期间出现了楼市小阳春，成交量有所升温。

2019年上半年中山一手住宅网签近2.5万套，供应近1.9万套，处于供不应求的状态，由此库存下降，跌出8字头，去化周期也由此回归正常水平。在价格上，无论是一手住宅还是二手住宅，都呈现一个“稳”字。一手住宅价格增速放缓，趋于平稳，保持在1.4万元/㎡上下。2019年上半年中山二手住宅维持在1.2万元/㎡上下，部分区镇的二手住宅价格出现微跌。

从中山的购房者来分析，中山本地客的比例上升，刚需、改善、投资比例回归7:2:1的正常比例，投资热度较2017年、2018年略微下降，但是由于深中通道、临近城市的地铁规划、以及跨城市通勤的便利，跨城市买房者依旧占到20%的比例。深圳、广州、珠海、佛山四个城市依旧是中山外地购房客的主要来源。

目前中山在整个大湾区仍是价值洼地的地位，随着粤港澳大湾区规划的推进和中山交通、经济的发展，中山的楼市潜力指日可待。

2大事记

1、2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文正式公布。

2、5月5日  港澳客在中山购房资格放宽，在中山就业或创业均可买房。

3、6月1日 2019年6月1日起，中山市将全面推行存量房(二手房)网签制度。

4、6月 部分银行执行二手交易“三价合一”。

5、6月25日，中山公积金新政，异地提取认房又认贷

3土地市场

2019年上半年，中山仅成交了一宗商住用地，地处西区，被正和房地产开发公司以底价成交。地块位于西区主干道翠景道一侧，交通方便，且附近有多个成熟住宅区及品牌房企项目，如海伦时光、雅居乐剑桥郡、柏景苑、愉翠雅园等。如后期落成一个商业体，相信已有一定的人气基础。根据中山《中山市2019年度国有建设用地供应计划表》数据，2019年将供应商品房用地100.2930公顷，因此下半年可能会有一批土地供应。

4供应与销售

1、2017-2019H1供应与销售

乐有家研究中心数据显示，2019年上半年预售套数为18768套，环比下降42%。网签套数25422套，环比下跌51%。因此截止2019年6月底库存套数较2018年底有所下降，库存套数77075套，环比下降3.8%。但是因为库存一直处于较高的位置，因此虽库存有所下跌，仍处于较高的位置。

2、2019H1月度供应与销售

从2019年月度供应与销售数据来看，基本上每个月都处于销售套数大于供应套数。

3、2019年1-6月中山库存与去化周期

从库存数据来看，库存套数从2018年底的8万多套跌至7字头，虽然库存量依旧是在7万多套的高位。因为2019年较2018年底网签速度放缓，因此去化周期逐步上升，但去化周期维持在10个月上下，处于正常水平。随着网签速度逐步放缓，中山的去化周期有可能会再次升高。

5一手住宅

1、2017-2019年H1成交量价

2019年上半年一手住宅呈现价升量跌的趋势，由于网签速度放缓，一手住宅网签套数25422套，环比2018年下半年下跌51%，同比下跌6.5%。从网签均价来看，2018年上半年开始房价趋于平稳，2019年上半一手住宅成交价为14201元/㎡，环比微涨1.4%。

2、2017-2019H1一手住宅套均价格

从中山近两年半的一手住宅套均价格来看，套均价格处于一路上涨的情况。2019年上半年套均价格为143.62万元/套，环比上涨14.11%。套均价格涨幅大于均价，可推测中山购买大户型的比例有所增加。

3、2019H1一手住宅网签量月度走势

从2019年上半年的月度网签走势来看，除2月春节月以外，其余月份网签量均保持在4000套以上。因网签数据与市场数据有时间差，因此数据有一定滞后性，并未呈现出金三银四的火热，但据乐有家研究中心监测的带看和求购客户数据显示，中山一手楼市在金三银四有一定升温。

4、2019H1中山各镇区一手住宅网签套数

从各个镇区的网签套数来看，大概分为4个梯度，成交最热前四的分别是火炬开发区、南朗镇、三乡镇和坦洲镇，均超过2000套。成交热度最高的几个镇区都是泛城区和有区位优势的镇，如火炬开发区、深中通道首站南朗镇、临近珠海的坦洲镇等。第二梯度主要是西区、南区、石岐区等主城区和小榄镇、黄埔镇等，网签量超过1000套。第三梯度是东区、三角镇、南头镇等，网签套数在500-1000套之间。最后一个梯度就是东升镇、沙溪镇、 板芙镇等网签低于500套的镇。

6二手住宅

1、2017-2019H1成交价走势、套均价格

从近两年半的成交均价来看，相比一手住宅，二手住宅的价格较为平稳，2019年上半年二手住宅成交均价为11587元/㎡，环比微跌3%，与一手住宅的均价差距保持在2000元/㎡上下。从二手住宅套均价格来看，2019年上半年的二手住宅套均价格为113.49万元/套，环比微跌0.2%。

2、2019H1成交价走势

  根据乐有家研究中心数据显示，中山的二手住宅成交价维持在12000元/㎡上下，上下浮动基本不超过500元。价格上金三银四有小幅上涨，出现了小阳春，到5月又小幅下降。

3、各镇区成交价及同比

从各个镇的价格来看，东区以14283元/㎡稳居第一位，其次是小榄镇、南区、坦洲镇和石歧区，成交均价皆跨过1.2万元/㎡的门槛。有12个镇区的成交价突破万元大关，此外12个镇还可以以低于1万元/㎡的  价格买到二手房。

从同比价格涨的幅度来看，中山24镇区中，仅有3镇价格上涨，石岐区价格同比持平，其余20镇均有不同幅度下降。

7租赁市场

根据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年，中山的租赁套均价格为1840元/套。中山的租赁市场一直处于平稳的状态，从2017年下半年开始，套均价格在1800元/套浮动，价格上下浮动额不超过50元/㎡。2019年上半年均组为21.7元/㎡，也就是说平均只要1900元左右就可以在中山租到一套90㎡的房子。

8趣味数据

1、住宅成交占比分析

从2019年上半年成交的房来看，中山的成交总价大于200万元和小于50万元的均只占6%，因此可见中山的房屋总价集中在50-200万元，其中占比最高的是100-150万元，达38%；其次是50--100万元占比30%。跟2018年相比，50-100万元总价占比从33%减少至30%，而100-150万元从36%上涨至38%，可见中山购房高总价占比呈上升趋势。

从成交均价来看集中在1-1.5万元/㎡，占比过5成。其次是0.5-1万元/㎡，占比25%，与2018年比较，0.5-1万元/㎡和1.5-2万元/㎡的比例下降，1-1.5万元/㎡占比上涨，可见中山购房均价上涨。

从成交房型和面积来看，房型主要集中在3房，占比超6成，其次是2房占比20%。面积上基本对应，最多的是90-144㎡的，占比近6成。其次是60-90㎡，占比28%。

2、购房者画像分析

   从购房者居住城市来看，本地购房者比例连续上升，2017年占比51%，2018年占比上涨至77%，到2019年上半年占比81%，跨城市买房与非跨城市买房比例为1：4，也就是说有20%的购房者是跨城市购房，外地购房者者前四名分别是深圳、广州、珠海、佛山四城，分别占总体购房者的6%、3%、2%、1%。

从购房年龄来看，中山购房者主力军是80后，占比过半，其次是90后，占比28.6%。可见已有不少90后都已经加入买房大军。而70后逐渐退场，占比不过20%。

从购房类别来看，刚需、改善、投资比例大概为7:2:1。刚需购房是主流，占比近7成。刚需需求占比逐渐上涨，从2017年的55%，2018年上涨为65%，到2019年上半年上涨为68%。投资占比为13%，改善购房占比19%。

来源：乐有家研究中心

坦洲房子卖的慢了，