上周住宅网签全市排名第一的竟然是三乡！坦洲居然排不到前三？

        城区不少楼盘进入尾货阶段，影响5月和6月成交。

       以往端午假期是中山楼市的一个小高潮，而今年端午小长假中山楼市并没有掀起卖楼热潮，受到热门区域缺货、楼盘促销活动较少、限制网签、深圳客理性退温等因素的影响，有机构统计显示，上周网签量不足2000套。业内预计，5月份的成交数据或出现不寻常的大降幅度，而价格则出现僵持胶着的状态，没有今年1-3月份的大涨幅。

楼盘：低调卖房靠渠道营销

       上周四至周六是端午节小长假，以往中山不少楼盘均选择在此时推出一系列的相关活动、促销信息甚至借势推出新货来吸引购房者出手，以此拉升上半年的销售业绩。不过据南都记者观察，今年端午节三天假期中山楼市并没有掀起太大的波澜，不少楼盘除了送粽子等简单的维护老业主关系外，更多的采取低调态度，并没有推出太多大型活动，同时促销及推出新货方面乏力，端午节难觅特价房。

       “端午节我们没有太多活动，就是做好渠道营销，让客户自己上门或让分销商带购房团上门”，一城区楼盘的营销负责人表示，此前由于深圳客扫货的关系，楼盘已经顺利完成上半年的销售任务，加上工程进度等原因，因此目前并不急着推出新的货源。“端午节也不及五一黄金周人气旺，所以也没有投入太多活动经费和资源，更像自然销售和登记意向客户的信息。”他表示。

购房者：几乎都没有优惠

       有购房者认同这样的说法。一打算在中山投资房产的深圳购房者方先生表示，自己在端午节特意到中山城区和火炬开发区考察楼盘的价格等情况，原本以为端午节假期会有开发商搞促销优惠或认筹优惠，但发现大部分楼盘几乎不见任何促销，而且现场人气也一般。“虽然销售人员还是比较热情，但因为楼盘没有什么优惠，我基本只是留下联系方式没有当场买房”，他表示，端午节楼盘不仅推出优惠较少，而且新货也不多，不少楼盘只有旧组团的尾货可选，因此打算在下半年再考虑选择更多的新货房源。

       记者了解到，端午节前已有楼盘选择提前开盘销售抢客，造成了端午节的“楼市真空期”。例如在5月底的最后一个周末，有机构指出共有8个项目推出新货入市，包括西区雅居乐剑桥郡推出【荣曜】组团、石岐区正德天水湖推出四期中心湖景楼王、石岐区欧雅豪庭推出新品SO H O公寓、三乡镇瑞信美域推出2、3栋房源、火炬开发区凯茵又一城推出新品、西区恒晟御水湾推出新一批洋房单位等。

      有业内人士指出，这些项目抢赶在5月底入市，导致原本属于端午节的客源提前截留，背后有提振5月份业绩的缘故，也有因为争取在5月之前成功高位网签而占据名额的可能。

成交：5月成交或现双降

        不过，虽然有开发商选择主动提早在端午节前出货，但从5月份中山楼市总体销售情况来看，业内并不看好。

       由于限价风波、中山市国土局的统计数据系统升级及高价房源网签备案限制的原因，中山5月份下旬的楼市网签数据总体缺失，直到目前为止该系统依旧处于升级状态，各大机构也无法获取真实的成交数据。

       而业内人士多数认为受深圳客退烧和缺货潮等因素影响，中山楼市5月份的销售成绩未必如前几个月，加上高价房源成交受限，预计不仅成交量出现下滑，全市总体成交价格也会出现人为下降的可能。

       有代理商分析，从5月11日开始，中山就逐渐传出了限价8000元/平方米的风声，虽然市住建局一度辟谣，但这一消息引发了开发商出于担心楼盘限价导致无法网签和备案而扎堆网签，导致市国土局的网签网站一度崩溃的情况。而系统崩溃后网签成交数据多在100套/天左右，与此前至少300套/天的成交量相距甚远，预计按照这一情况来看，成交量方面未必能比得上3月份和4月份的成交。

       同时，在5月份成交价格方面，有开发商反映称，虽然中山没有限价令，但目前相关部门针对高房价的成交房源进行限制备案，这一做法极可能拉低中山楼市总体楼价水平。

存货：缺货区域扩大

       此外，缺货潮也对中山的成交造成影响。5月份虽然有30个项目取得4877套商品房的预售证，但是与以往一个月的预售量能达到6000- 8000套商品房相比，并不算多。而这些新房源截至昨日晚为止已经消化了1000多套，剩余3812套。

        同时中原地产中山分公司市场研究部指出，截至2016年6月1 2日，中山市住宅存量36877套，去化周期为3.6个月。其中，港口镇、大涌镇最快仅需1个月，东升镇、西区、黄圃镇去化周期需2个月，最高古镇镇、小榄镇14个月。部分区域已几近无房可卖，尤其是面临深圳客及本地客同时争抢的东区，受限可供建设的土地大幅减少及区内可选择楼盘不多的情况，购房者可以选择的项目可以用两只手数完，其中不少是尾货销售。

预测：6月份成交或放缓

        5月成交未必理想，而6月份的成交目前也不见得好过。中原地产中山分公司市场研究部近日发布的数据显示，上周(6月6日至12日)全市住宅网签1788套，环比上升73 .6%；与20 16年4月住宅日均网签量351.5套比较，上周住宅日均网签量套数下降27%。

       而上周住宅全市排名前三的区域分别是三乡镇269套(主力楼盘雅居乐新城174套)，民众镇239套(主力楼盘水韵花园200套)，石岐区157套(主力楼盘利和豪庭61套)，鲜见坦洲镇、火炬开发区、东区等热门区域的身影。

       按照目前这一成交速度，预计6月份的成交不会高于万套，甚至可能录得上半年的最低值。业内预计，下半年的新楼盘或增加，但不排除抢赶在深中通道动工前后扎堆在年底才推出市场的可能性。

楼价分析

开发商不敢贸然提价

      在购房者关心的楼价方面，据不少业内人士反映，目前中山楼价正处于胶着状态，与1- 3月份开发商频频喊出高价相比，进入5- 6月份开发商的心态普遍变得平和，在定价上不敢采取激进策略，更趋于保守保持原价不变。

       例如，在选择5月底开盘的项目中，不少项目并没有出现大规模的涨价。例如5月27日晚西区雅居乐剑桥郡【荣曜】推出82- 118平方米两房和三房中，虽然此前有销售人员表示开盘均价应在9000-10000元/平方米不等，但实际成交的部分单位存在“8字头”的价格，与此前销售的价格相当，没有出现太大的涨幅。

        距离中山城轨北站不远处的石岐区项目正德天水湖在28日就推出123- 143平方米的三房和四房楼王单位，该楼盘一度被认为开盘价格不低于9000元/平方米，实际上开盘均价仅8500元/平方米，这一价格相比2个月前也没有出现上升。

三乡出现“6”字头单位

       而深圳购房者关心的火炬开发区方面，5月29日上午凯茵又一城推出7栋76- 103平方米的两房和三房单位，开盘折后单价约7446-10440元/平方米，这一定价虽然有高价房源，但同时也有比原本销售人员口径中高于8500元/平方米以上的说法更低上1000元/平方米的低价房源。即便是最近由于珠海、坦洲客户外溢而大热的三乡镇也出现价格稳定的情况，例如万象郡2期推出的2栋87- 137平方米三房和四房，均价仅“7”字头，部分低价单位甚至出现“6”字头，回到过年前的水平。

       有业内人士告诉记者，与此前开发商不断要求涨价的态度相比，目前开发商认识到深圳客变得理性而逐渐减少，回归中山本土市场成为了另一个选择，但受到前期涨价幅度太高、涨价速度太快的影响，导致无论是深圳客还是本地购房者都无法接受高位房价。“或许要等到年底深中通道动工的时候才会带来一轮升幅。”有业内人士预计。

来源：南方都市报

这个价格，限价的话，开发商估计自己先买回来，大家干瞪眼，没得买

点解

三乡的房价还比较实在。

坦洲的房价就好像现在上的油价甘！只升不降