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我们这样理解三乡坦洲的真降
我们大概是记不起2017年1月份的事情了。
回看新闻才记得，哦~~~原来三乡那两块价格相差悬殊的地块是在两年前的1月份拍出。
甚至忘记了5万多方那块是举牌117轮才被碧家抢下来。
但忘不了1万多方的那块底价成交——关注拍地的朋友那时候都奇怪，两地块位置几乎可谓相邻，但是面积大的被抢、楼面价接近7000元/㎡，小面积的无人问津、底价3200元/㎡被美的拿走。
那时的媒体采访了业内人士，预测是要卖到13000~14000元/㎡。不过，碧家的操盘超过了业内人士的预测，人家最高时搞到17000。
一块7000、一块3200，当时看到两块地出现价格相差悬殊时，有朋友直言美的可赚大发了——碧家卖啥价，美的便宜2000跟进就行，肯定有人买的。
朋友终究是比业内人士的预测率要差，人家预测的最高点与碧家的最高点仅少了3000（17000VS14000），朋友预测的便宜2000并不准，是5000。
碧家现在卖1.3万，较最高点降了4000，又回到业内人士预测范围。
但美的上周末推出的单位却是8字头，比碧家的便宜了5000。看到朋友发来的报价单，低楼层的甚至去到7字头。而且还能低门槛（Di Shou Fu）。
即使如此拉价差（13500VS8500），如此优惠，但上周的主角还不是美的，是坦洲的御城。笔者问了坦洲的朋友，她说御城那降幅令人诧异——从去年底1.7万降到现在1.1万，大写的服。那么，估计不少客户也是张大嘴一脸不相信去到售楼部的。当知道这是真的，还有什么犹豫？
同样是搞事情降价，上周的坦洲御城比上上周的西区海伦效果要好，客户来访量大约多了20%。成交方面更不用说，多出3倍有余。
毕竟降幅不一样，而且御城是大量房源降，不是简单的20套。
笔者认为，无论是御城还是美的，降价幅度能达到如此之大，主因还是拿地成本便宜，能降！当然也有一些例如位置或户型的硬伤。
但外面一些分析认为全市普遍范围每个楼盘大降即将来临，笔者认为是很难，因为现在人气还行，不至于到那种降价也没人的地步。
而且，贵价地始终还舍不得降，比如南区一项目同样在周末卖，小地块卖1.4~1.5万，价格没优势、品牌没优势、产品没优势、位置没优势，去化惨淡。
当然项目内部肯定知道南区最多也就支撑得起1.3万了，只是项目买回来很贵，无法降。
笔者今天暂时无意去考究个盘升价，这次更想梳理为何上周“猛降”都是在南部？
有朋友将她拿到的一份二手成交数据给笔者，她认为可以从中看出端倪。
确实，这份是她所在公司7月份最后10天的二手成交量，其中镇区分布数据再次“标红”了南部。
1）坦洲成交量居首，远超核心区；
2）三乡二手基本没有成交；
3）众人口中鸟不拉屎的南朗也有接近城区的成交量。
这10天的统计样本很小，只能作为参考，支撑我们思考。
数据显示，坦洲二手成交量够大，且价格大部分是在1.3万及以下，南朗成交的单位集中在1万元。
这三个南部镇区都绕不开珠海。以前曾贴出了一张珠海地产销售增速的图，那真是令中山地产界羡慕的增幅。
他也提到，如果珠海一直这样增长，南部镇区的春天很快就要来到。
从坦洲及南朗的二手成交活跃度能大胆预测，受珠海市场影响，南部镇区的楼市已入买家法眼。只不过坦洲及南朗与珠海接壤得更多。
大家也知道，那些不买珠海买南部镇区的客户都是冲着价差来的——去年第四季度以来，限购无形及珠海西区1万左右单价的房子吸引大量客户往西，从而重创了我们南部镇区的客群。
随着西区及大部分珠海区域的房价经过接近一年的攀升，大伙觉得一降再降的中山南部又有机会了——你看1.2/1.3万的坦洲二手房他们就很喜欢。
既然他们觉得机会来了，那一定要让他们觉得这是个大机会，足够大的价差才能“一波清盘”。因此，也就看到了坦洲御城的热闹。
可是，由于三乡并非珠海客户首选，而且一手项目竞争激烈，即使降价目前也只能大部分是揽住本地及南面镇区客户。
三乡一手如此降价法，二手哪里还有搞头？所以，三乡二手静悄悄亦是可以理解。
虽说个别盘的降价不会触发项目大面积真正跟进，但每家拿出10套8套做特价是趋势。利用这些特价单位吸引更多人进来售楼部。
去到现场的人，希望在明年后年会被更多有质感的现场及产品所吸引，而不是单纯的降价。
来源：中山房哥 | 
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