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去年住宅成交西区活跃 今年预计有47个新盘入市

发布: 2018-1-12 11:38   来源: 南都报   查看: 5次    分享到

  珠海房产之窗讯 2017年珠海楼市年报出炉。南都记者昨日从合富研究院(珠海)发布的《2017年珠海市场特征及2018年市场展望》报告获悉,去年一年,珠海楼市呈现冰火两重天的局面。住宅市场成交回落,不限购的商业地产成交火热;珠海西区成交活跃,主城区相对平淡。与此同时,楼市库存上涨,预计2018年楼市竞争将更加激烈。

  

  不限购商业物业去年表现抢眼

  

  来自合富研究院(珠海)的统计数据显示,2017年珠海一手住宅呈现供需双降的走势,价格涨幅收窄,住宅物业表现平淡。近4年以来,珠海住宅年均新增供应343.46万平方米,年均网签成交386.06万平方米。

  

  该机构指出,随着住宅产品被限购,买家基数大幅缩减,置业者购买住宅通道受阻。此外,去年一年,珠海二套房贷最低首付大幅提高,增加首付压力,严防投资炒房行为对投资、换房、改善买家影响较大。“一系列政策拉长了投资回报周期,封堵短期炒房资金的投机之路。”

  

  相比之下,过去一年珠海的商业市场表现则较为抢眼。合富研究院(珠海)的统计数据显示,2017年珠海一手商办公寓市场呈现量价齐升态势,全年新增供应36 .24万平方米,同比上涨239%,网签成交20 .47万平方米,同比上涨536%,成交价格36205元/平方米,同比上涨13%。数据还显示,去年一年,珠海一手住宅物业整体去化率约52%,商办公寓整体去化率约64%,高出住宅25个百分点。

  

  业内人士指出,商办公寓市场表现火热,主要受住宅限购影响,置业者购买住宅通道受阻,不限购不限贷商办公寓顺势承接,促使需求呈现明显增长。商办产品多为小户型的创享空间,小面积、低门槛、超值总价,部分项目可做到“双钥匙”、“一拆三”户型,后期回报高。

  

  西区住宅市场表现活跃

  

  住宅市场方面,去年一年,西区市场相对活跃,主城区市场相对冷清,各区域房价均呈现微涨态势。

  

  合富研究院(珠海)的统计数据显示,去年一年,珠海各区域新增供应均呈现减少态势,供应主要集中在珠海西区及主城新区。其中,新香洲无新增供应,吉大、拱北、横琴、金湾和前山区域供应减少5-8成,老香洲、南湾、唐家和斗门区域供应减少5成以下。

  

  与此同时,各区域网签成交均呈现下降态势,降幅约5成以上;其中,新香洲下降96%,降幅最大;高栏港下降46%,降幅最小。

  

  一手住宅成交价格方面,金湾涨幅最大,上涨37%;老香洲涨幅最小,上涨4%;斗门、高栏港、拱北、南湾、唐家、新香洲、前山和吉大涨幅约1-3成;横琴和老香洲涨幅在1成以内。

  

  合富研究院(珠海)指出,2016年珠海市场较好,金湾区价格高与价格低的项目均可以走货,成交量分布较为分散;2017年,该区域在售品牌项目与非品牌项目价格差较小,成交量集中在价格较高的品牌大盘,导致2017年区域成交均价涨幅较大。“去年一年,珠海各区域房价均呈现上涨态势,主要受不同单价成交量结构变化影响所致,而非市场涨价行为,实际上,多数项目房价较为平稳,限购限贷及限售去杠杆等政策是影响住宅市场表现关键因素。另一方面,商办公寓呈现量价齐升态势,不限购、不限贷,且小面积、低门槛,是影响商办市场表现关键因素。”

  

  今年预计有4 7个全新住宅项目入市

  

  合富研究院(珠海)的统计 数 据 还 显示,20 18年珠海住宅新增供应总量约178万平方米,目前库存积压且大多数高地 价 项 目 会 入市,预判2018年住宅市场竞争格局较为严峻。该 机 构 预 计 ,2018年珠海全市共有47个全新住宅项目入市,在售项目新增及新项目供应总量达178万平方米,近两年以来,拿地的高地价项目大多数会集中入市,预判市场竞争格局较为严峻,部分小房企有可能迫于资金回笼压力,采取适当让利的策略打开市场。

  

  从2018年全市各区域一手住宅供应情况看,斗门区域新增一手住宅供应量最大,约41万平方米,占比23%;其次是金湾区,约26万平方米,占比15%;住宅供应充足。

  

  商业地产方面,合富研究院(珠海)的数据显示,2018年珠海商办公寓新增供应总量约100万平方米,市场供应充足,产品同质化严重,预判2018年商办公寓市场竞争环境较为激烈。该机构预计,2018年全市商办公寓共有26个全新项目入市,在售项目新增及新项目供应总量达102 .6万平方米,市场供应充足。

  

  从全市各区域商办公寓供应看,横琴区域新增供应量最大,约49万平方米,占比48%;其次是保税区,约34万平方米,占比33%,该类产品供应量主要集中在横琴、保税区。

  

  业界分析

  

  去年开发商拿地趋向理性

  

  今年住宅成交量难有大起色

  

  合富研究院(珠海)预计,从国家层面看,2018年房地产调控政策松动的机会小;但从地方层面看,2018年珠海房地产调控侧面(入户政策全面放开)松动可能性较大。

  

  该机构预判,2018年全市住宅成交量会高于2017年,但难有大的起色,不限购商办公寓会持续放量,房价可能呈现阶段性小幅震荡,整体小涨趋稳的趋势。“根据目前珠海楼市存量及各新项目进度节点预判,2018年全市住宅总供应较为充足,从供应层面看,预判明年市场竞争较为严峻。”

  

  此外,合富研究院(珠海)指出,随着2018年港珠澳大桥通车以及各项重点工程推进,珠海城市地位将得以极大的提升,预判2018年不限购商办公寓需求将持续放量。“近两年拿地的高地价项目大多数会在2018年入市,一定程度上会拉高整体均价,预判2018年房价整体呈现小涨趋稳的趋势。”

  

  “2017年,珠海楼市出台严格的楼市调控政策,限购、限贷、限售等政策对市场影响较大。”横琴纬业投资有限公司策划经理谢晓燕指出,去年一年,珠海整体的网签量明显下降,尤其是住宅产品,降幅更为明显。“与此同时,珠海去年的商办物业销售量大幅上涨,例如位于新香洲片区的珠海奥园广场,去年以超过1000套的网签量排名全市办公物业第一,还有横琴、保税区几个在2017年新入市的商办项目,不仅成为市场关注焦点,也创下上亿销售额的成绩,我们有理由相信,珠海的市场只是暂时被限购政策牵制住了上扬的势头。”

  

  谢晓燕指出,在去年珠海出台的楼市限购政策上,对住宅产品的购房资格要求相当严格。通过其所在机构对市场的调查,发现很多购房者是有购房意愿的,但大部分是外地人,没有购房资格,而部分购房者虽有珠海社保但不满五年,依然被挡在购房资格门外。“虽然珠海在限购后放宽了入户条件,但是跟广州深圳相比,珠海的外来人口数量依然不足,这部分新珠海人暂时无法撑起珠海的楼市。而去年下半年西区的成交量明显有所回暖,这主要是部分开发商价格明显有所松动,不少购房者看到了项目确实做出让利而决定入市。”

  

  谢晓燕还指出,值得关注的是,珠海去年一年的土地拍卖市场不但没有因为限购的影响而有所放缓,反而加快了推地节奏,而且好几块位置好、规模相对大的地块,也都拍出了不低的价格。“可以看出,很多开发商对珠海未来的投资空间依然充满期待。不过,相对于2016年开发商的拿地情况,2017年珠海各大开发商在拿地上理性了很多。值得关注的是,为控制成本,达到更好的开发模式,不少品牌房企还采取了强强联合的模式。总之,2018年在港珠澳大桥正式通车的大背景下,珠海的楼市表现很值得期待。”

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