回归理性 中山不足两月推地15宗 高溢价不复存在

　　珠海房产之窗讯 房地产市场变脸，土地拍卖大潮与楼市促销大潮同步启动。近期，中山加快推地脚步，在短短不足两个月时间内推出15宗地块，总面积达564 .3亩。不过从日前的成交情况来看，此前高溢价的情况不复存在，南头镇出现一流拍一近底价拍卖的情况。开发商也逐渐回归理性，不再盲目跟风拍地。

　　楼市方面则进入促销优惠阶段。南都记者了解到，9月中秋后至国庆期间，中山多个楼盘先后启动各种优惠手段，包括一口价单位促销、降低开盘预期价格、内部低价认购、低首付等做法。有楼盘因此获得不俗的成绩，同时直接影响了9月份的网签情况。

　　推地步伐加快

　　四季度迎来拍地潮

　　继第二、第三季度的沉寂后，中山终于迎来第四季度的拍地潮。自今年9月初开始，先后推出南头镇、石岐区、西区、东区、古镇等区域商住地块，主要以住宅用地为主。截至发稿日为止，在1个月多点的时间内中山共推出15宗土地，合计占地376850 .3平方米(折合564.3亩)，起始总价约66.39亿，是今年推地数量最多的时间段。若全部用地顺利成交，将会为中山未来2-3年提供超过124万平方米的商品房，按照均值100平方米每套计算，即12400套。

　　这或许与中山今年推地节奏相关。今年第一季度依旧承继去年的拍地热度，共6宗商住及商业地块，成交面积约185226 .7平方米(折合277.84亩)，然而第二季度仅录得1宗住宅地块成交，成交面积约77973 .3平方米(折合116.96亩)，第三季度更是零成交。而在今年初中山市国土局公布的2018年住宅用地供应计划中，含增量及存量后中山计划供应商品房用地为2100629平方米(折合3151亩)，即使在上述15宗土地都成交的情况下，才勉强完成1504540平方米(折合2257亩)。

　　但是，从第一宗南头镇北帝村W02-18-0007商住地的拍卖情况来看，情况不算乐观。日前该土地直到截止日依旧无人报价，直接流拍。该地块是“蚊型”地块，仅3871 .7平方米(折合5.8亩)，土地形状也不规则，而且位置也只能说不过不失，欠缺亮点，因此流拍也在不少业内人士的预料之内。

　　同时，10月9日南头镇北帝村W 02-18-0037商住地块开拍，直到最后才有一家开发商报价，即深圳颐安集团以4140元/平方米楼面价，总价1.3亿元拿下该15.9亩的商住地。该地块仅溢价40元/平方米楼面地价。而在今年3月南头镇此前土拍最高楼面地价为5650元/平方米，是由远洋、卓越、旭辉联合拿下的南头镇穗西村地块，占地10790 .4平方米，项目已经于10月7日开放销售中心。而这一价格相当于低了1510元/平方米的楼面地价，下行幅度达26.7%。

　　不少土地位置上乘

　　开发商观望心态加强

　　一边是政府大规模推出优质地块，但另一边则是开发商陆续观望。本轮推出的商住及商业地块中，不少位置上乘、规模偏大，也是位于商品房销售旺区，尤其是主城区优质地块备受瞩目。例如编号为W23-18-0041的石岐康华中片区商住用地是该区鲜见推地的地块，虽然规模不大但毗邻石岐一小和石岐中学；编号为W21- 18-0089、W 21-18-0068和W 21-18-0090三宗东区博爱七路地块也是东区鲜见的大规模推地，其中W 21-18-0089为商住地块，地块可建筑规模达20 .44万平方米，W 21-18-0090为商业用地，可建筑规模达22.51万平方米，还有地标建筑物的指标要求；编号为W20-18-0066的西区彩虹规划区商住地占地面积近6万平方米，可建筑面积为17.82万平方米，也是西区近年来无论位置还是规模都优越的地块之一。

　　对于这些地块前景，业内评价不一。有悲观派认为，楼市进入横盘期，甚至出现降价的趋势，开发商拿地积极性不及过往，部分郊区和镇区地块受此影响或拍卖难现此前的“辉煌”。不过，大部分业内人士认为，虽然受万科“活下去”言论的冲击影响，部分开发商手里依旧有足够的资金去买地，只要价格适合位置优越依旧会有出手的可能。例如，东区三宗地块中楼面地价最高为7820元/平方米，无论是距离目前中山最贵地块的楼面地价，还是距离中山东区的现售楼价水平(2万元/平方米以上)，都有着明显的差距，在这样的条件下这类地块有可能出现较明显的涨幅。

　　另外，影响开发商的一个拿地因素，是中山私人地块和项目可选择性较多。有外来开发商投资部负责人告诉南都记者，中山的土地拍卖容易出现高溢价情况，因此他们选择在土地二级市场寻找合适的土地，但前提是土地是“净地”。“我们也考虑收购现有的整个项目，通过股权收购、融资等方式进行”，他表示，现有项目的部分价格比中山部分已拍卖的项目价格要更划算，也容易重新包装出售。实际上，这一做法已经出现不少例子。例如福晟地产等开发商就选择通过收购新光天地等项目的方式来增加可售项目。不过，这一做法虽然被开发商们实践，但由于部分项目涉及烂尾、债权复杂等因素，中山至今部分烂尾项目依旧无动静。

　　延伸阅读

　　国庆楼市：

　　促销成主流，不少楼盘“以价换量”

　　今年金九银十与去年相比，促销优惠力度更大，不少楼盘甚至把价格回调到年初水平。据不完全统计，国庆期间全市共约12个项目开盘/加推，且主要集中在城区以及泛城区。当中，除了“1成首付”、“不拆分”、“一口价任选”等之前已经较常见的促销外，部分项目甚至推出“8字头”“9字头”单位，楼盘逐渐进入“以价换量”的阶段。虽然限购政策使得国庆楼市不复往年同期“火热”，但较大幅度的“以价换量”再加上“美食节”、“音乐节”、“嘉年华”等各种暖场活动，也成功让前几个月稍显平淡的中山楼市有所升温。

　　另外，根据中山合富市场部踩盘了解，金九不少项目新推入市。如东区敏捷紫岭国际加推97-127平方米三房和四房，带装修均价18000-19000元/平方米；西区雅居乐剑桥郡加推9栋104-139平方米三房和四房，均价16600-17600元/平方米；南区碧桂园凤凰城推出407套94-185平方米三房和四房，均价12500-13900元/平方米，等等。

　　从数据来看，9月创下了20多个月以来的网签新高。合富研究院(中山)统计中山国土局数据显示，全市住宅网签共6311套，环比上涨18%，同比大涨407%。但由于中山网签的滞后性，这并非为9月中山的实时交易数据。

　　当月以敏捷地产、雅居乐地产及保利地产的项目网签最多，全市位于市区的项目网签数为1193套，占比约19%。除了网签创新高，9月的住宅新增也创下了今年以来的新高度，预计在第四季度有不少项目将会入市。根据合富研究院(中山)监测，9月中山共有22个镇区新增，住宅新增8216套，新推货量为88万平方米。同时，由于大量的新增，库存方面也有所上涨。截至9月30日，中山市住宅库存91189套，环比上涨1%。其中三乡镇11967套居全市镇区住宅库存榜首、火炬开发区10967套排名第二、南朗镇9096套排名第三。