调控继续深化！今年楼市“金九银十”或难再现

　　珠海房产之窗讯 《经济参考报》9月11日刊发题为《今年楼市“金九银十”或难再现》的报道。文章称，8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房；部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。在此背景下，各线城市成交量维持分化态势。

　　中国指数研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示，月内一线城市成交量企稳回升，各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控，楼市成交同环比均升，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场将逐步降温。

　　各类型城市成交量维持分化

　　中指院的数据显示，2018年8月，受监测的主要城市成交面积环比上升5.80％，其中有四成城市环比上升，同比则增长19.88％。环比来看，有10个城市成交量上升，福州、南宁升幅最明显，升幅均近70％；环比下降的城市中，南京降幅明显达41.90％。同比来看，17个城市上升，重庆增长幅度明显。

　　一线城市成交面积环比上升4.97％，其中北京升幅较大，为43.13％；一线城市同比增长35.33％，深圳增幅显着近8成。二线代表城市成交面积环比增长8.80％，同比上升24.08％。三线代表城市成交面积较上月下降4.01％，同比下降1.81％。

　　纵观1至8月份，北京市场今年1月进入盘整期，市场成交遇冷。2月恰逢传统节日春节，楼市成交有所回落。3月楼市回暖，成交量有所上扬。4月份楼市成交成色显现，成交环比上扬。5月份楼市成交维持上行态势。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月楼市成交持续上扬。截至8月末，中指院监测的主要城市库存总量环比上升2.3％。南京升幅较大，为14.73％，宁波上升幅度超13％紧随其后。

　　易居房地产研究院近日公布的数据显示，今年1至8月份，40个代表城市累计成交面积同比增长5％，仍不改整体下行趋势。一线城市累计同比下降18％，二线城市累计同比微涨1％；三四线城市累计同比增长24％。

　　地方调控政策继续深化

　　8月以来，热点地区调控政策延续灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房；部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台频率看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。

　　8月份，住房和城乡建设部召开房地产工作座谈会，强调地方政府加快制定住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构。

　　综合今年6月份住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。8月份以来，越来越多的城市先后出台房地产市场乱象专项行动方案。

　　尤其是，8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州市政府负责人，约谈强调把思想和行动统一到促进房地产市场平稳健康发展的重要精神上来，下决心解决好房地产市场问题。

　　随后，8月19日，海口市公布六项举措遏制房价上涨，强化各级各部门的房地产调控职责。强化调控联动机制；强化各部门责任压实等。24日，呼和浩特表示将多措并举调控房价，稳定房地产市场，全面停止房地产去库存调控措施。

　　8月份，包括北京、济南、南京、武汉、西安、深圳、天津等地也陆续宣布坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进建立房地产长效机制。

　　与此同时，这些地方通过综合运用经济、法律等行政手段调节住房需求，促进供求平衡，增加住房及用地有效供应，清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，遏制房价上涨。

　　中指院相关负责人表示，8月份以来密集出台的调控政策，对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

　　楼市“金九银十”或难出现

　　后续来看，随着8月份内房地产市场调控政策的再次定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，业内预计，北京、上海等一线城市新房价格很难维持相对平稳的态势。

　　易居方面分析认为，虽然进入2018年，受监测的40大城市累计成交面积同比增幅曲线出现了反弹，这是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。

　　沈昕表示，以上海市场为例，8月份上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。

　　不仅仅是上海，从易居方面监测的40个代表城市来看，下半年连续两个月40城成交面积出现下滑，市场降温态势显现。沈昕说，“结合房地产市场持续严厉的调控信号，叠加收紧的信贷环境，预计下半年40城成交量将继续萎缩”。

　　中指院负责人认为，长期来看，着力扩大有效供给，是楼市调控顶层设计的方向。目前，各地更加注重通过调整住房供应结构，增加新增土地供应中的中小户型、共有产权住房比重的方式增加有效供给，有针对性地解决住房需求，防止刚性需求的积压。

　　该人士认为，未来对住房租赁市场的规范也将进一步加强。对租金的管控会加强；对住房租赁融资的监管会加强；对住房租赁机构的监管会加强；同时，进一步推动租购并举制度的落实和细化，补齐租赁市场立法领域短板。