涨幅明显!上月珠海住宅成交均价23972元/平方米

　　珠海房产之窗讯 继稳步上升的4月，5月份的珠海楼市延续成交热销的势头，无论是住宅还是商用物业均取得不错的成绩。据合富研究院(珠海)统计显示，5月份珠海新建商品房网签成交4657套，环比上涨61%，同比上涨59%，总成交面积为27 .3万平方米，环比上涨29%，同比上涨83%。从商品房分物业网签来看，各物业均呈现上涨态势，住宅环比上涨31%，商业环比上涨51%，办公环比上涨12%，其他物业环比上涨269%，涨幅最为明显。

　　成交价格也走出低位，5月珠海住宅成交均价23972元/平方米，环比上涨12%。业内分析，自2017年4月限购加码后，推售出现大幅下跌，至2018年2月触底后反弹；市场经历1年多的政策消化期，目前房价水平符合政府调控预期，供需端均表现积极。但后市由于潜在供货量增加，开发商竞争或加剧。

　　成交量：商品房及住宅均明显上涨

　　根据合富研究院(珠海)监测统计，珠海全市5月新建商品房网签成交4657套，环比上涨61%，同比上涨59%；总成交面积27.3万平方米，环比上涨29%，同比上涨83%。从商品房分物业网签来看，各物业均呈现上涨态势，住宅环比上涨31%，商业环比上涨51%，办公环比上涨12%，其他物业环比上涨269%，涨幅最为明显。

　　住宅网签方面，5月网签成交呈现上涨态势。其中网签成交1980套，环比上涨31%，同比上涨76%；总成交面积为15.7万平方米，环比上涨34%，同比上涨89%，2月后住宅物业呈现快速增长，5月份成交再达高位。从分区域成交来看，5月全市10个区域呈现上涨，其中新香洲最为明显，环比上涨525%；其次是吉大，环比上涨100%；仅前山区域成交下跌，环比下跌16%。

　　从实际情况来看，5月11个项目开盘或加推，“红五月”楼市升温，开发商推盘节奏加快，多个新盘入市表现较好。据统计显示，5月全市开盘及加推共11个项目，总供应2607套，环比上涨43%；成交1457套，环比上涨153%；整体去化率56%，环比上涨76%；项目数环比减少5个，整体推货成交大幅上涨，“红五”呈现暴涨态势。其中，5月南湾4个项目入市，横琴3个，高栏港2个，金湾和唐家各1个；泰禾中央广场、富力优派广场、金汇国际广场、华发广场和碧桂园海悦天镜等属新盘入市；其中灏怡天揽凭借口岸正门和24小时通关铺，当天去化21.7亿，华发广场以全澳景观和3.8公里黄金海岸线，泰禾中央广场以片区品牌开发、小面积低总价等众多优势，入市均表现较好。

　　成交价：重回2万元/平方米水平线

　　与成交量同步上涨的是价格也走出历史低谷，重回2万元水平线。据上述机构统计在售137个项目成交价格显示，5月珠海新建住宅成交均价为23972元/平方米，环比上涨12%，同比上涨6%，整体价格涨幅较大，主要受到高低区域成交量比拉动上涨，各片区走势较为稳定。从区域在售价格来看，多数区域成交均价呈小幅下跌，跌幅1%-5%；横琴成交均价环比持平，整体较为平稳。

　　与此同时，5月珠海价格备案项目12个，整体备案价格25524元/平方米，整体备案价格环比下跌9%。从分区域备案项目来看，主要集中在斗门和金湾；斗门4个项目的备案均价13922元/平方米，环比下跌7%；金湾3个项目的备案均价16678元/平方米，环比持平；主城中心区2个项目的备案均价41665元/平方米，环比上涨12%；横琴2个项目的备案均价51350元/平方米，环比上涨17%；唐家1个项目备案均价32675元/平方米，环比下跌43%。

　　库存量：住宅库存量首次下降

　　根据上述机构统计全市在售137个住宅项目库存来看，截至5月末珠海住宅存量220.2万平方米；按照前六个月月均成交16.8万平方米，出清周期约13个月。值得注意的是，这是新政以来，住宅库存首次出现下降。

　　同时，根据监测的全市在售30个商务办公项目库存来看，截至5月末珠海存量53.5万平方米；按照前六个月月均成交5 .1万平方米，出清周期约11个月。

　　不过，未来的供货量较大，或引发开发商竞争加剧。据数据显示，多个新盘集中亮相，未来半年住宅供应量高达333万平方米，而未来半年商务办公供应量高达106万平方米，横琴和南湾供应近6成。

　　供应：新增货量保持稳定

　　5月珠海共15个项目取得商品房预售证，新增供应5003套，环比下降9%，同比上涨61%；约40 .39万平方米，环比下降11%，同比上涨31%；5月商品房新增供应小幅回落，整体供应较为平稳。2018年1-5月全市累计新增供应18356套，同比上涨34%；约165.18万平方米，同比上涨17%；18年来开发商推货积极，加快推货节奏，市场供货量持续上扬。

　　5月商品房供应以住宅为主，占54%，其次办公占43%；供应集中在横琴和香洲，占比超7成。

　　5月全市新建住宅预售供应2193套，环比下跌8%，同比下跌28%；约21.96万平方米，环比下跌10%，同比下跌27%；5月新建住宅新增供应持续回落，受限购持续影响，开发商推售住宅物业放缓。2018年1-5月珠海新建住宅累计新增供应10884套，面积约113.51万平方米，两者同比上涨1%。分析称，相比2017年重启限购和限购加码，2018年经历1年政策消化周期后，供应端有所起色。

　　此外，从5月全市新建住宅预售供应分面积段供应看，集中在90-100平方米和60-80平方米，即以两房和三房为主；从5月全市住宅预售供应分区域供应看，主要集中在金湾，占比30%；其次是斗门和金湾，均占比24%；香洲占比22%。

　　土地：供应大幅减少 成交溢价下降

　　和房价稳定一致的是珠海土地价格也回归理性。据统计显示，从土地整体供应来看；5月挂牌土地4宗，环比下跌67%，同比下跌85%；建筑面积约23.41万平方米，环比下跌56%，同比下跌87%。从土地整体成交来看；5月土地摘牌11宗，环比上涨175%，同比下跌57%；成交面积47 .57万平方米，环比上涨127%，同比下跌45%。

　　5月全市1宗商住土地摘牌，面积约4 .59万平方米。2018年1-5月商住土地累计挂牌2宗，同比下跌87%；建筑面积约26 .85万平方米，同比下跌75%；成交4宗，同比下跌71%，建筑面积约40 .98万平方米，环比上涨94%；2018年来，商住土地市场出现明显下滑，供应大幅下滑。5月份只有一宗土地成交，即5月30日中铁建以10127元/平方米+配建3978.82平方米夺得湖心路旁珠国土储2018-08住宅地块，溢价率仅3%。

　　业内观点

　　对于5月量价走出低谷，业内认为，自2017年4月限购加码后，推售出现大幅下跌，直到2018年2月触底后反弹；市场经历1年多的政策消化期，目前房价水平符合政府调控预期，供需端均表现积极。

　　“多数开发商为错开推盘峰值，抢占市场份额，加快项目入市，这使得5月份成交往上走。”合富研究院市场分析师梁文灿分析称，5月推盘去化上涨有因可循，受投资市场热捧。5月推盘项目集中分布在横琴、南湾和航空新城等投资热点市场，且多为兼具不限购不限贷和低总价特性产品，是投资客户首选。此外，标杆项目去化表现好。灏怡天揽因位于口岸正门和24小时通关铺，当天去化21.7亿；华发广场因全澳景观和3.8公里黄金海岸线，当天去化199套；泰禾中央广场因品牌开发、不限购不限贷和低总价，9天去化量大。不过，后市由于供货量充足，开发商依旧面临较大的竞争。