去年住宅成交西区活跃 今年预计有47个新盘入市

　　珠海房产之窗讯 2017年珠海楼市年报出炉。南都记者昨日从合富研究院(珠海)发布的《2017年珠海市场特征及2018年市场展望》报告获悉，去年一年，珠海楼市呈现冰火两重天的局面。住宅市场成交回落，不限购的商业地产成交火热；珠海西区成交活跃，主城区相对平淡。与此同时，楼市库存上涨，预计2018年楼市竞争将更加激烈。

　　不限购商业物业去年表现抢眼

　　来自合富研究院(珠海)的统计数据显示，2017年珠海一手住宅呈现供需双降的走势，价格涨幅收窄，住宅物业表现平淡。近4年以来，珠海住宅年均新增供应343.46万平方米，年均网签成交386.06万平方米。

　　该机构指出，随着住宅产品被限购，买家基数大幅缩减，置业者购买住宅通道受阻。此外，去年一年，珠海二套房贷最低首付大幅提高，增加首付压力，严防投资炒房行为对投资、换房、改善买家影响较大。“一系列政策拉长了投资回报周期，封堵短期炒房资金的投机之路。”

　　相比之下，过去一年珠海的商业市场表现则较为抢眼。合富研究院(珠海)的统计数据显示，2017年珠海一手商办公寓市场呈现量价齐升态势，全年新增供应36 .24万平方米，同比上涨239%，网签成交20 .47万平方米，同比上涨536%，成交价格36205元/平方米，同比上涨13%。数据还显示，去年一年，珠海一手住宅物业整体去化率约52%，商办公寓整体去化率约64%，高出住宅25个百分点。

　　业内人士指出，商办公寓市场表现火热，主要受住宅限购影响，置业者购买住宅通道受阻，不限购不限贷商办公寓顺势承接，促使需求呈现明显增长。商办产品多为小户型的创享空间，小面积、低门槛、超值总价，部分项目可做到“双钥匙”、“一拆三”户型，后期回报高。

　　西区住宅市场表现活跃

　　住宅市场方面，去年一年，西区市场相对活跃，主城区市场相对冷清，各区域房价均呈现微涨态势。

　　合富研究院(珠海)的统计数据显示，去年一年，珠海各区域新增供应均呈现减少态势，供应主要集中在珠海西区及主城新区。其中，新香洲无新增供应，吉大、拱北、横琴、金湾和前山区域供应减少5-8成，老香洲、南湾、唐家和斗门区域供应减少5成以下。

　　与此同时，各区域网签成交均呈现下降态势，降幅约5成以上；其中，新香洲下降96%，降幅最大；高栏港下降46%，降幅最小。

　　一手住宅成交价格方面，金湾涨幅最大，上涨37%；老香洲涨幅最小，上涨4%；斗门、高栏港、拱北、南湾、唐家、新香洲、前山和吉大涨幅约1-3成；横琴和老香洲涨幅在1成以内。

　　合富研究院(珠海)指出，2016年珠海市场较好，金湾区价格高与价格低的项目均可以走货，成交量分布较为分散；2017年，该区域在售品牌项目与非品牌项目价格差较小，成交量集中在价格较高的品牌大盘，导致2017年区域成交均价涨幅较大。“去年一年，珠海各区域房价均呈现上涨态势，主要受不同单价成交量结构变化影响所致，而非市场涨价行为，实际上，多数项目房价较为平稳，限购限贷及限售去杠杆等政策是影响住宅市场表现关键因素。另一方面，商办公寓呈现量价齐升态势，不限购、不限贷，且小面积、低门槛，是影响商办市场表现关键因素。”

　　今年预计有4 7个全新住宅项目入市

　　合富研究院(珠海)的统计 数 据 还 显示，20 18年珠海住宅新增供应总量约178万平方米，目前库存积压且大多数高地 价 项 目 会 入市，预判2018年住宅市场竞争格局较为严峻。该 机 构 预 计 ，2018年珠海全市共有47个全新住宅项目入市，在售项目新增及新项目供应总量达178万平方米，近两年以来，拿地的高地价项目大多数会集中入市，预判市场竞争格局较为严峻，部分小房企有可能迫于资金回笼压力，采取适当让利的策略打开市场。

　　从2018年全市各区域一手住宅供应情况看，斗门区域新增一手住宅供应量最大，约41万平方米，占比23%；其次是金湾区，约26万平方米，占比15%;住宅供应充足。

　　商业地产方面，合富研究院(珠海)的数据显示，2018年珠海商办公寓新增供应总量约100万平方米，市场供应充足，产品同质化严重，预判2018年商办公寓市场竞争环境较为激烈。该机构预计，2018年全市商办公寓共有26个全新项目入市，在售项目新增及新项目供应总量达102 .6万平方米，市场供应充足。

　　从全市各区域商办公寓供应看，横琴区域新增供应量最大，约49万平方米，占比48%；其次是保税区，约34万平方米，占比33%，该类产品供应量主要集中在横琴、保税区。

　　业界分析

　　去年开发商拿地趋向理性

　　今年住宅成交量难有大起色

　　合富研究院(珠海)预计，从国家层面看，2018年房地产调控政策松动的机会小；但从地方层面看，2018年珠海房地产调控侧面(入户政策全面放开)松动可能性较大。

　　该机构预判，2018年全市住宅成交量会高于2017年，但难有大的起色，不限购商办公寓会持续放量，房价可能呈现阶段性小幅震荡，整体小涨趋稳的趋势。“根据目前珠海楼市存量及各新项目进度节点预判，2018年全市住宅总供应较为充足，从供应层面看，预判明年市场竞争较为严峻。”

　　此外，合富研究院(珠海)指出，随着2018年港珠澳大桥通车以及各项重点工程推进，珠海城市地位将得以极大的提升，预判2018年不限购商办公寓需求将持续放量。“近两年拿地的高地价项目大多数会在2018年入市，一定程度上会拉高整体均价，预判2018年房价整体呈现小涨趋稳的趋势。”

　　“2017年，珠海楼市出台严格的楼市调控政策，限购、限贷、限售等政策对市场影响较大。”横琴纬业投资有限公司策划经理谢晓燕指出，去年一年，珠海整体的网签量明显下降，尤其是住宅产品，降幅更为明显。“与此同时，珠海去年的商办物业销售量大幅上涨，例如位于新香洲片区的珠海奥园广场，去年以超过1000套的网签量排名全市办公物业第一，还有横琴、保税区几个在2017年新入市的商办项目，不仅成为市场关注焦点，也创下上亿销售额的成绩，我们有理由相信，珠海的市场只是暂时被限购政策牵制住了上扬的势头。”

　　谢晓燕指出，在去年珠海出台的楼市限购政策上，对住宅产品的购房资格要求相当严格。通过其所在机构对市场的调查，发现很多购房者是有购房意愿的，但大部分是外地人，没有购房资格，而部分购房者虽有珠海社保但不满五年，依然被挡在购房资格门外。“虽然珠海在限购后放宽了入户条件，但是跟广州深圳相比，珠海的外来人口数量依然不足，这部分新珠海人暂时无法撑起珠海的楼市。而去年下半年西区的成交量明显有所回暖，这主要是部分开发商价格明显有所松动，不少购房者看到了项目确实做出让利而决定入市。”

　　谢晓燕还指出，值得关注的是，珠海去年一年的土地拍卖市场不但没有因为限购的影响而有所放缓，反而加快了推地节奏，而且好几块位置好、规模相对大的地块，也都拍出了不低的价格。“可以看出，很多开发商对珠海未来的投资空间依然充满期待。不过，相对于2016年开发商的拿地情况，2017年珠海各大开发商在拿地上理性了很多。值得关注的是，为控制成本，达到更好的开发模式，不少品牌房企还采取了强强联合的模式。总之，2018年在港珠澳大桥正式通车的大背景下，珠海的楼市表现很值得期待。”