这些城市的涨幅要比一线高 中国城市将迎第二波崛起

　　珠海房产之窗讯 参加某发布会的时候，一家房企的老总对未来房价做了大概的分析：“从大趋势看，未来20年房价还会平稳增长。年均房价增长6%-8%是最好的情况，和GDP的增长同步。未来，如果一线涨2倍，那么二线就会涨3-4倍，三四线涨幅会小于2倍。”

　　注：这里的三四线，指的是非一线城市群在内的三四线。

　　这位老总是在大放厥词吗？显然不是，在16年、17年的时候，这位老总带领的房企频频在战略城市拿地，踏准节奏，实现可观的利润增长。关于他对城市涨幅的论断，猫叔也是赞同的。

　　想要弄清楚为什么一二三四线会有涨幅的区分，我们先来看房价上涨的原因。

　　土地增值，是房产增值的基础

　　房价为什么会上涨，猫叔之前多篇文章中，都提到货币因素。但是，货币因素是从全国甚至全球的宏观经济层面去分析。如果细致的研究全国几百个城市，并非每个城市的涨幅都一样。而且，每个城市的不同板块涨幅也各有不同，这是为什么呢？

　　我们以城市经营的角度谈谈这个问题。

　　举个例子，咱老百姓平日里少不了要买鸡蛋。超市里有的鸡蛋贵，有的鸡蛋便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么呢？是下蛋的鸡不一样。土鸡吃粗粮，抗病力强，鸡蛋营养价值高，自然蛋价也比肉鸡的蛋贵。

　　鸡蛋的差异，取决于下蛋的鸡。

　　而房价的差异，取决于建造房子的土地。房价上涨的过程，就是土地增值的过程。

　　土地是如何增值的呢？

　　近两年，我们知道大多数省会和二线城市，甚至一线周边的三线城市都开始建地铁。有人做过统计，说从1971北京地铁开始试运营，短短几十年，中国内地已经有28座城市开通地铁。预计到2020年，中国将有45座以上城市开通地铁。

　　很多人质疑，地铁票这么便宜，而造地铁的要一公里7个亿的成本，这明显是亏本买卖，为啥还要造地铁呢？

　　看看香港是怎么做的你就懂了。香港的地铁公司造好地铁之后，与房地产商进行合作，对地铁周围的土地进行开发，建造成高密度的居民区，再出售获利。一般来说，香港地铁公司可以享受五成的收益。

　　简而言之，买下大片土地建造基础设施，再出售增值后的土地。这就是香港地铁公司的套路。

　　大陆的情况虽然和香港不一样，但逻辑是相通的。在内陆，土地开发是由政府职能部门完成，地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营也主要靠财政补贴。单纯从这方面看，地铁是负债工程。奥妙就在于，当地政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用，并出让给开发商，以此来支撑地铁投资。

　　你以为地铁是一种交通工具吗？大错特错，地铁，是一种经济产业。

　　同理，修大桥，搞绿植，扩建马路……这些工程看上去都是没有回报的负债工程，但就是这种大规模的基础设施建设价值，成为土地使用权的附属物，促进了土地价值的增值。

　　这就是土地增值的原因，也是房价上涨的基础。没有这个基础，即使再通货膨胀、货币超发，也不可能支撑起这么高的房价。

　　为什么二线城市会崛起？

　　土地增值，不仅仅地铁一个因素，还有教育医疗文娱等配套，以及其他综合因素。我们没办法具体衡量具体土地增值的数字。但是，不同城市土地增值的速度大相径庭，这背后的深刻原因，就是城市化进程的不同。

　　改革开放之初，我们让一部分人先富起来，财富、政策推动了一线城市的快速发展，由平房发展到高楼，由公共交通发展到地铁，落后的城市变成经济发达的大城市，房价涨幅远远超过二三线。所以有人总结：宁要大城一张床，不要小城一套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。

　　随着一线城市化率达到90%左右，大部分土地已经完成增值的最快阶段。拿北京来说，就连最西边的门头沟和最东边的通州，也因为交通、新行政功能的规划，实现了土地增值，房价短期翻番。北京可供开发的地块已经寥寥无几，却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

　　一线城市已经成为超级城市，而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线势必要外溢、扩散资源。这些资源并不能平均分配到每个第一级的城市，而是通过有形的交通枢纽，无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。对低层级的城市来说，谁能抢夺更多资源，谁就有崛起的机会。

　　一个城市的基础设施和公共服务水平，是吸引资源的硬性条件。如果你不投入，那么周边城市的基础设施、配套比你好，人口就被抢走了。这就是为什么这么多城市一时间扎堆加大投入、建新区、造地铁的原因。

　　当一个城市空间条件实现了跃升，他才有机会汲取一线扩散出来的资源，才能实现跨越式发展。如果说，过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起，那么，接下来的17年，将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。(为什么说17年呢?十九大给出的时间表是2035年中国要实现基本的现代化，那么远远现在几个一线是不够的，未来十几年，一定会出现更多的新一线城市）

　　去年，一线城市房市低迷，北京有些区域的跌幅达到30%，而郑州、杭州、成都、青岛、济南、西安等省会以及其他强二线涨幅普遍超过50%。同时，在限购限贷限售的严厉政策下，也大开方便落户之门，二线城市的“上位”之心，路人皆知。如果说，“放松落户条件”，是二线城市的投石问路策略，那么，2018年，如果放开调控，首先也会是二线。

　　只有认识到城市发展规律，才能知道一个城市的投资热点在哪里。一个有眼光的买房者，会紧跟城市发展，套取城市建设对土地价值的增值，从而实现财富增长。猫叔本身也非常看好二线。但是，没有只涨不跌的房价，二线城市去过几年实行的是宽松财政和大力投资策略，如今房价涨幅虽然也有支撑，也确实透支了一部分增长预期。

　　站在投资的角度，姑且买核心区域，同时购买条件是低首付+长期低息贷款。

　　如果达不到这个条件，建议以保守为主。明白你们焦虑的心情，但还是放长线，钓大鱼吧。