今年中山将迎来史上最大供应潮 供应量达13.8万套

　　珠海房产之窗讯 据中山中原数据显示，珠海周边区域（坦洲、三乡、南朗、神湾）成交量同比2016年下降幅度都在80%左右。与此同时，2018年中山还将迎来史上最大的供应潮，预计供应量达到13.8万套。这其中，上述珠海周边区域接近一万套。业内认为，2018年，坦洲、三乡、南朗、神湾四大区域的住宅市场竞争将进一步加剧。

　　●区域网签：珠海周边区域网签下滑明显

　　2017年，中山出台限购、限贷政策，规定非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。这个政策对于珠海周边区域影响甚大。坦洲、三乡、南朗、神湾等区域都有很大比重的客户来自珠海。像坦洲和三乡的珠海客占比都在70-90%之间。另一方面，中山此前出台了网签预约政策。记者询问部分销售经理也了解到，不少购房者排队半年都无法网签，最久可达一年半。

　　多项政策多管齐下，效果可以说立竿见影。珠海周边区域在2017年的成交量大幅度下跌。这其中，坦洲网签住宅810套，同比2016年下降89%，三乡网签1334套，同比下降78%，南朗网签675套，同比降82%，神湾网签205套，同比下降88%。

　　中山中原策略研究中心经理郭光喜告诉记者，中山的限签政策，导致网签量与实际成交之间有明显的出入，同时，导致房企销售回款周期延长，面临极大的资金压力。

　　●项目网签：住宅受限冷淡车位拉动销售

　　从项目来看，坦洲只有两个项目网签过百套。中澳新城网签310套排名第一，全市则排名第十八；御城金湾176套排名第二。三乡则有5个项目网签过百套。但过去动辄年网签过2000套的雅居乐新城，2017年网签量也只有285套。

　　住宅受限的情况下，很多项目都销售车位维持成交。雅居乐2017年在中山总计网签5494套（注：中山中原在统计商品房套数时，车位按三套折算为一套），排名中山所有开发商第一，占整个中山市场的10%。但这其中住宅只有1093套。中山住宅网签前20名的项目中，雅居乐也只有御龙山（448套）一个项目入榜。此外，坦洲的海伦印象、优越香格里分别网签车位869套、770套，强有力地拉动了一把销售。

　　●区域库存：楼市去化周期远超警戒线

　　销售受到遏制的情况下，上述区域也面临着越来越大的供销比。这其中，雅居乐在三乡、南朗均有大量的土地储备及存货，因此，这两个区域的供应量极大。2017年，三乡新增6851套，排名所有镇区第一。南朗新增5975套，排名第三。坦洲新增2444套，排名第六。

　　上述镇区的供应量，也确实主要由拥有大量后续供应的巨无霸项目贡献。这其中，三乡的雅居乐新城新增供应3068套，排名全市第一；南朗的雅居乐山海郡、锦绣海湾城分别新增2561套、1984套，排名三四位；坦洲的锦绣国际花城新增1311套，排名第六；三乡的畔山中心城新增1052套，排名第十二位。

　　这其中，南朗的锦绣海湾城建面达到380万㎡，雅居乐的项目也多是80万㎡左右的项目。在市场冷清，小开发商均惜售的情况下，市场的供应量主要由存货量较大，由销售业绩指标的品牌开发商占据。

　　●新增供应：四个区域总供应量接近万套

　　在供应量下滑幅度远远赶不上销售下滑幅度的情况下，坦洲、三乡、南朗、神湾等区域也面临着越来越大的存货压力，且都远远超过供过于求的警戒线。这其中，三乡库存量同比涨133.86%，去化周期111.7个月；坦洲库存量同比涨22%，去化周期88.9个月；南朗库存量同比涨296.85%，去化周期117.4个月。这已经远远超过18个月的警戒线。

　　与此同时，2018年中山还将迎来史上最大的供应潮。据中山中原统计，2018年中山的供应量预计达到14万套，而中山史上从未有供应超过10万套的年份。这其中，南朗和三乡都是供应大户。在过去11年里，南朗成交未开发的土地建面接近1500万㎡，未来三年住宅供应非常充足。2018年，南朗的预计新增供应量约6950套，三乡也有9870套，坦洲则为8930套，神湾750套，这四个区域的新增供应量接近一万套。

　　但郭光喜认为，由于网签跟成交之间有巨大的差距，因此库存量看起来虽然很吓人，但实际情况并没有那么严峻。像坦洲区域2017年下半年推货都比较少。开发商更严峻的考验是资金回笼，而非库存去化。