湾区9城出让土地今年腰包鼓涨 珠海前11月成交宗数最多
鍙戝竷: 2017-12-26 11:29 鏉ユ簮: 南都报 鏌ョ湅: 48娆� 鍒嗕韩鍒�
珠海房产之窗讯 在2017年，预计九个湾区城市的宅地、商服用地及工业用地至少成交可建设建筑面积1.175亿平方米，卖地金额至少达到3693.84亿元。
广东作为制造业大省，工业发达，是全国外来流动人口最多的省份之一。而粤港澳大湾区的九个城市，更是广东工厂的主要集聚地。
在此之下，大湾区九城工业厂房林立，工业用地成交畅旺，自然是理所当然。
2017年即将过去，统计粤港澳大湾区广东九大城市的卖地情况，从面积到金额，数据十分可观。
今年1- 11月，湾区九个城市已出让宅地285宗，面积1134.79万平方米，规划建筑面积达3103.18万平方米；成交金额2015.33亿元。预计2017年九城所卖宅地可建设的建筑面积达到3490.5万平方米，金额达到2325 .79亿元。
根据广东省房协的数据，今年前11月，广东21个城市已成交商品住宅建筑面积119 34.99万平方米，这意味着今年九城的宅地成交建筑面积相当于全省商品住宅建面的近三成。
相对于住宅用地，2017年商服用地成交占比相对显少。
前11月，湾区九城成交商服用地131宗，当中流拍22宗，出让土地419.33万平方米，规划建筑面积1714.44万平方米，成交金额741.79亿元。
工业用地方面，湾区九城前11月成交了646宗，出让土地面积达到2503.4万平方米，可建设建筑面积达5889.5万平方米。
在2017年，预计九个湾区城市的宅地、商服用地及工业用地至少成交可建设建筑面积1 .17 5亿平方米，卖地金额至少达到3693 .84亿元。
不过，看似巨额的土地成交金额，与房企的销售金额相比还是低了一大截。
今年前11月，源自广东的碧桂园、恒大、万科三家房企销售金额分别是5342.7亿元、4 704亿元、4676.5亿元。也就是说，广东9个湾区城市2017年的全部卖地收入，比不上全国销售前三位房企中任何一家房企前11月的销售金额。
宅地篇
卖地数量、成交金额深圳列最后
根据中原集团研究中心监测广东各市国土局的数据，2017年粤湾澳大湾区内地九个城市公开出让的住宅用地可建设建筑面积，预计达到3490.5万平方米，金额达到2325 .79亿元。
在前11月，湾区九城的宅地平均楼面地价为6494.39元/平方米。
佛山卖楼面积第一卖地面积也是
自2015年佛山全面放开限购政策以来，佛山成为广州乃至珠三角市民重要的购房城市。而作为承接一线城市溢出主要区域之一，2015年佛山商品住宅就以1494万平方米的成交量位居全省首位。2016年其住宅成交量更超2000万平方米，超过广州、深圳两个省内一线城市成交面积之和。
卖得多，供应自然也多。
今年前11月，佛山无论在供地宗数、成交面积，都位于九城之首。其商品住宅用地方面出让的面积达到328.25万平方米，规划的建筑面积达到908.52万平方米，比广州和惠州两个城市卖地总和规划建筑面积还多。
肇庆以595.38万平方米的体量位居第二名，而广州以501.97万平方米位于第三。
在比邻港澳的深圳和珠海，2017年没有一宗卖不出去的宅地，都是零流拍。
相对于其他城市，深圳公开出让的宅地“少得可怜”。在2017年仅公开挂牌出让3宗宅地（含一宗综合用地），合计出让土地面积为66682 .99平方米，规划建筑面积262688平方米。不过，其三宗宅地其实有两宗都非优质宅地，而是属于三类居住用地或者综合用地，土地使用年限都是只有50年。而唯一一宗70年产权的地块，又是深圳首次出让的70年自持地块。
深圳卖宅地总收入不如他城一块地
在前11月，湾区九城宅地卖地额达到2015.33亿元。当中贡献最大的同样是佛山，其卖地额达到694.3亿元，广州则以524.15亿排行第二。
九城中，珠海、肇庆、东莞及广佛五城的卖地金额都超过100亿元，而中山、江门、惠州、深圳都在91亿元以下。
令人最意外的是，深圳三宗宅地合计土地出让金仅达18.057亿元，不如其他城市的一宗地块。
以单宗地块最高总价而言，11月底广州番禺区钟村街汉溪村B A 0904007地块成交总地价63 .83亿元，为九城单宗地块总价最高的地块。事实上，在12月1日，广州增城区新塘地铁13号线官湖车辆段及上盖地铁地块以131 .55亿元成交，这当属湾区九城乃至2017年广东的单宗总价最高的地块。
此外，佛山南海区桂城街平西社区上海桥北工业区地段地块、珠海横琴新区千寿道东侧，爱琴路南侧，千福道西侧，环岛北路北侧地块，两块地的总价分别为62 .68亿、51.12亿元。
东莞楼面地价暂居首位惠州平过肇庆
而今年湾区九城宅地楼面地价最高者，不是深圳，不是广州，不是珠海，而是东莞。
数据显示，湾区九城仅东莞、广州、珠海三个城市的平均楼面均价（不计入配建保障房类的成本）破万元，而东莞前11月的楼面均价达11351.72元/平方米，高居平均楼面均价榜首。
事实上，如果算上竞配建类的附加成本，预计广州的楼面地价会高居九城之首。
撇除竞配建类的各种成本，广州前11月的平均楼面均价为10441.71元/平方米。而九城中楼面均价最便宜的为惠州，2163.14元/平方米，肇庆楼面均价也在“2”字头。
据了解，东莞之所以在前11月楼面均价飙高，主要是该城市在前11月仅成交了11宗宅地，而且当中有6宗宅地的楼面价都在1万元/平方米以上，在1.6万元以上的有三宗，其余地块则在八九千元/平方米。在12月，东莞将有6宗宅地出让，届时会拉低其平均楼面均价。
商服用地篇
收入广州第一成交面积深圳领头
相比住宅用地，商服用地成交占比相对微小。
2017年前11月，湾区九城合计成交商服用地131宗，出让土地面积419 .33万平方米，可建设建筑面积1714.44万平方米，成交金额达741.79亿元。
深圳成交的规划建筑面积最大
宅地出让最少的深圳，其成交的商服用地可建设建筑面积位于湾区九城之首。
根据中原集团研究中心监测当地国土局，前11月深圳成交商服用地18宗，当中流拍2宗，实际成交16宗，出让土地面积62.6万平方米，规划建筑面积393.89万平方米。12月尚有4宗商服用地出让，预计全年将成交商服用地规划建筑面积417.32万平方米。
广州成交了27宗，出让土地面积86.98万平方米，规划建筑面积369.5万平方米，位居湾区九城第二。当中，仅位于番禺区广州国际科技创新城一期工程A地块，由碧桂园以57.52亿元成交，可建设建筑面积高达63万平方米。
在前11月出让宅地宗数7宗以下的有肇庆、中山、江门和东莞，当中以东莞的商服用地出让最少，其规划建筑面积仅16.27万平方米。
深圳一宗商服地卖了239 .43亿
在商服用地卖地收入方面，广州以263亿高居湾区九城之首。
广州2017年挂牌商服用地33宗，前11月共出让32宗，但有5宗流标，实际仅成交27宗。至此，广州2017年商服用地或有望成交金额276.44万元。深圳以近260亿紧随广州之后。
在九城之中，商服用地楼面地价最高的一宗地位于深圳，该地块同样也是2017年广东的所有用地中最高总价地块，总地价达239.43亿元，而其楼面单价达42320元。地块位于龙岗区龙城街道，占地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，将建600米左右的超高层建筑，将为深圳第一高楼。
商服用地卖地收入最少的是江门，仅为3.9亿元。
广州商服用地楼面价最高
在商服用地成交方面，广州在九城中可谓姿态最低，所成交的27宗宅地，仅两宗微微溢价不到0.1%，其余都是底价成交。
从另一个角度而言，这或意味着，政府定价相对接近市场价。
相对于其他城市，广州的商服用地楼面价还是偏高，有7宗地的楼面价在1.3万至1.8万元/平方米之间，全都位于海珠区琶洲；其余则在3000元至9130元/平方米之间，多位于萝岗、增城、南沙、白云。
前11个月，广州商服用地平均楼面价达7117.19元/平方米，而深圳为6596.91元/平方米。
珠海商服用地宗数卖得最多，达42宗。江门则不仅商服用地卖得少，其楼面价也居于九城之末，仅为344.13元/平方米。
专家分析佛山部分不限购强吸广州客
在广州社科院研究员彭澎看来，佛山目前部分限购，吸引了佛山、广州的购房者等一路向西，众多开发商由此纷纷前往拿地，由此造成佛山的宅地成交居湾区之首。至于商服用地方面，彭澎认为，相比于其他城市，广州、深圳两个一线城市的商业需求等方面明显要高于其他二三线城市，所以其商服用地成交高无可厚非，“而广州目前有多个枢纽的概念，自古以来就是国内重要的商贸中心”。彭澎认为，目前广州的商业方面和园区方面不断结合。比如琶洲打造互联网集聚区、电商总部，同时也在发展价值园区，吸引世界500强企业进驻，建设产业园区，形成一大片的园区，这样广州未来的城市发展就有足够的后劲，所以工业用地成交偏多是在情理之中。彭澎表示，深圳土地资源极少，目前只有龙岗有三旧改造的地可以盘活，及深汕合作区有土地出让，老城区如光明区等搬迁的成本太高，所以一般的工业用地都会有所控制。
工业用地
工业巨头纷落户
广州工业用地卖得欢
南都记者根据中原集团研究中心监测九个城市的国土局卖地数据统计，今年前11月，湾区九城一共出让了646宗工业用地，当中仅有31宗流拍，出让土地面积达2503 .4万平方米，规划建筑面积达5889 .5万平方米，合计出让金额达196 .25亿元。
加上12月出让的土地，预计全年有望成交工业用地6506 .79万平方米，成交金额达225 .95亿元。
12月广州工业用地成交现高峰
近两年，思科、富士康等巨头先后落户广州，广州的产业崛起迅速。
在湾区九城中，广州前11月成交了124宗工业用地，高居九城之首。共出让土地面积705.6万平方米，规划建筑面积达1936 .22万平方米。而在12月，还有至少15宗工业用地出让。
广州前11月成交的工业用地主要集中在增城、南沙、萝岗、花都、番禺、从化，当中黄埔、白云及荔湾亦有几宗。天河、海珠、越秀无工业用地出让。当中出让工业用地最多的为萝岗和花都。
从宗数而言，珠海在前11月也出让了119宗工业用地，不过其规划的建筑面积位于第三。
排行第二的是佛山，前11月出让了95宗，无一流拍，出让土地面积达402.3万平方米，建筑面积在1044.9万平方米。
肇庆前11月仅成交了27宗工业用地。而深圳则非常不待见工业，前11月仅成交了25宗工业用地，全年或有望成交29宗。其工业用地多位于深汕特别合作区鹅埠镇及龙岗平湖金融与现代服务业基地。
佛莞中工业用地成交偏少
在公众印象中，广州这些年工厂外迁，珠三角的工厂主要集中在广东其他二三线城市中。不过，从前11月的工业用地成交看，广州的工业用地成交实在太火爆，总建筑面积高达1936 .22万平方米，相当于佛山、东莞和中山三个城市的工业用地建筑面积总和。
而令人意外的是，大众眼中工厂林立的佛山、东莞、中山，在今年前11月工业用地成交偏少。
毫无悬念，在前11月工业用地的成交金额中，广州以66 .09亿高居榜首。佛山、珠海以29 .4亿、21 .68亿位居第二和第三。
工业用地出让金额在10亿以下的城市有中山、江门和肇庆，肇庆的工业用地成交金额不足5亿。
工业用地楼面价仅为宅地零头
相比住宅的高楼面地价，工业用地的楼面地价着实低，普遍为宅地和商服用地的“尾数”，也多为底价成交。
九个城市中，仅深圳的工业用地楼面价突破千元，为1599 .2元/平方米，居九城之首。除此以外，其他八个城市的工业用地楼面价都是在400元/平方米以下。
令人意外的是，工业用地楼面价排在第二名和第三名的城市是惠州和东莞，两者分别是384.83元/平方米和383.31元/平方米。而广州以341.36元/平方米排在第四。
当中或也可以看出，广州对企业的低姿态。
工业用地楼面均价低于300元/平方米的有佛山、中山、珠海、肇庆和江门。
02-04版采写/制表：南都记者 邱永芬
数据来源：中原集团研究中心监测九城国土局
备注：数据统计或有遗漏，具体以实际成交为准。
