开发商进入“拼跌时代” 房价，2012走向“温柔地臣服”?

　　“房价，温柔地臣服。”一块写着这几个大字的硕大的双面广告牌最近一直竖立在中山的交通要塞——博爱路与105 国道交界处上——让经过的人们总把眼光聚焦在上面。这是中山很少看到的创意地产广告，而更因为罕见而显得独特的是，这似乎是一个开发商向市场和价格“服软”的公开声明。2012年，市场没有像上一年年底的预期那般，放开限价网签备案条件，迅速形成一波反弹，进而引发消费者压抑已久的购买欲，重新兴旺起来；反而，如同元旦后那一场迅速而强大的冷空气，把中山的“气温”拉得更低，更显出一点“风雨飘摇”的味道。那些体会到市场变化的开发商或许已开始选择“臣服”，以价换量，争取尽快出货完成销售任务，更有人笑称:2012年中山开发商走进“拼跌时代”。

　 最低姿态的广告

　　“臣服”一词在汉语里的释义是“屈服称臣，接受统治”，原意是以臣子的礼节服从君王的命令臣服君上，现在可引申为无条件地服从于对方。“开发商无条件地服从房价？真是新鲜，恐怕也是房价无条件地服从市场吧？这句广告语确实是一个很有特色很低姿态的广告了。”一位经过看到广告牌的市民这样评价。

　　这条广告的“主人”是位于大涌的房地产项目汇泰锦城。据了解，项目方表示，从元旦起，将延续5天开展“共享50%开发利润”活动，产品单价2580元/平方米起岁末特惠礼谢全城。

　　降价、促销、争取更大数量的成交，已被视为中山业界2012年上半年的销售方针，开发商们都争取在市场不理想的情况下减少开工量，扩大销售，稳定现金流。

　　有媒体报道称：世联地产董事长陈劲松说：“2012年房地产企业营销没有计划，只有变化，只有原则。”他问万科总裁郁亮，2012年怎么定计划？答复是：哪有计划啊，就是一个原则，只要开盘必须卖到65％以上，卖不掉撤职。卖多少钱？卖多少谁知道！

　　据介绍，目前房地产行业的资金流已相对紧张。有机构测算，除巨额银行贷款之外，还有四个方面的钱要在2012年集中偿还：1000个左右在香港发行的私募债，5万亿元的房地产信托，接近1000亿元的房地产基金和2万亿元的民间“高利贷”。

　　有开发商老总称：“这个时候，对开发商来说，现金高于利润，战略高于战术。”

降价便能换量

　　回顾52天“限价令”调控下的中山楼市可以发现，迅速反应、拿出“拼跌”气势的楼盘在年底抢跑，赚到了一轮“调控钱”。

　　恒大绿洲是南区甚至是中山开发商年底促销阶段中的大赢家，它可以称得上是反应最及时的开发商之一。“限价令”发布第二天就开始领跑降价，凭着毛坯4700元/平方米左右，精装修5200元/平方米左右的实惠价格在“限价令”一连串的降价促销战中，赢得了南区的“销售冠军”之称。据统计，项目在2011年11至12月份的网签量超过160套。

　　在沙溪，一直遥遥领先的是雅居乐世纪新城。靠近105国道的“星悦”在“限价令”期间大幅度跳水，最低价格3080元/平方米起，其他单价也比早期组团的有超过1000元/平方米的下调。在限价51天内，实现了360套的网签。

　　“价格战”似乎已重新点燃，南区项目米兰阳光打出巨型条幅“4958元/平方米起，带2000元/平方米装修” 来揽客，中澳滨河湾L型新品3850元/平方米特惠开盘，是城区范围内少有的“3”字头项目，促销广告中表示：“再观望便失望”。镇区项目价格也持续跳水：东凤金爵官邸推出岁末大回馈，3998元/平方米起价，购房即送车位；东升朗晴名门圣诞钜礼，限量30套南向花园电梯洋房全城震撼2980元/平方米起，神湾镇南湾豪庭二期推出5套特价房低至2998元/平方米，宝嘉上筑公寓、洋房不分楼层4550元/平方米，水云轩岁末清货，高性价比回馈客户5762元/平方米起。

　　“据国土局显示的数据进行监测与换算，这些楼盘都存在一个共同点，就是积极支持限价政策，从去年11至12月份的销售成交价格上看，均比去年9至10月份有明显的下调。”大地物业高级策划经理冯瑞卿说。

开发商下定决心“拼跌”

　　从中山进入调控深冬开始，降价促销、以价换量的动作是否干净利落，将考验开发商的魄力和实力。

　　抢跑成败，定价最关键。与筹备蓄客期的预计房价相比，中山新开盘项目的价格也出现了1500至2500元/平方米的跌幅，部分急于回笼资金的项目，议价空间也较大。

　　沙溪朗心片区的时代倾城项目2011年12月24日开盘，均价大致在5200元/平方米左右，与诚意登记时预测的6000元/平方米已经有了一定程度的下浮，到12月31日止，项目的网签数已经达到了180套。元旦后，项目继续推售新货，据了解，购房者可买到的产品最低价已下挫到4300元/平方米左右，虽然销售人员表示这是与首批推出的产品位置不同的缘故，但实实在在的价格下降也是发生了。记者1月5日踩盘时发现，虽然当天中山正面临着大范围降温，天气相当冷，还下着雨，但时代倾城售楼部里相当热闹，大概有二三十批客户正在排队等待签约，开发商甚至要设置“签约排队登记处”来控制进度分流人群。由于元旦前时代倾城项目已经完成了第一批的销售签约，因此可推测：这批客户应该是在元旦前后买下的房子。

　　中山城区中心项目星际豪庭也在元旦后低调开盘，5988元/平方米起价，均价在6300元至6500元/平方米之间。1月3日起内部解筹，首批销售了100多套，1月8号正式开盘，再加推100套房源。最低50多万元买一套港式的城央半山豪宅，这在半年前、甚至是3个月前都是不敢想象的事情，但在2012年1月份，梦想变成了现实。“确实有了一个相当大的让利幅度，原先我们VIP认筹时，开发商内部的心理预期价格在8500元/平方米左右，现在这个价格，算是顺应时势吧，也算给最忠诚的VIP客户的反馈。这两批产品消化完，等过年后，我们应该会做相应提价。”项目营销负责人对记者说。有不愿意透露姓名的代理公司负责人向记者透露：“我们一开始在看这个项目，帮他们做预期定价的时候，甚至定到1万元/平方米，现在相比而言，确实是相当大的降价幅度了。”

酝酿节后提价？谁敢

　　日前，有媒体报道，中山部分开发商正酝酿在节后提价。《华夏时报》在1月8日的报道称：“中山某知名楼盘项目部武鹏飞及其同事表示，其所在的楼盘早就为松绑的决定做好准备，组织各种营销措施。他们给客户的群发短信中写道：‘中山限价取消，1月为2012年最低价，错过不要后悔。’对此，该公司人士邓翠芝解释，早前为了应对城区楼价不能高于5800元/平方米的限价政策，所在项目不得不下调房价，但销售情况也不是很理想。‘限价令’在新年后取消了，在未获知公司是否将调高售价前，他们可以在这段时间，以告知客户‘抄底’的方式争取把销量再往上推。另一家高端楼盘负责人蔡先生表示，公司正在筹备将早前的库存重新包装，进行新一轮的上市。‘1月份售价与原价一样，如果老客户推介还会有一些优惠，但2月之后就不能保证会不会涨价。’”

　　不过，大部分中山地产业内人士对节后酝酿提价并不看好，认为“限价结束即提价”的说法，只是一种推销的手段。“唯有2012年上半年房价的继续适度调控和合理让步，才得以换来2012年下半年的房价的回暖，以及2013年房价的健康发展，回归到真正的市场经济年代。”冯瑞卿说。她认为，除了调控带来的压力以外，购房者的观望心态也是造成2012年楼市持续低迷的原因。“想要迅速恢复到像在2011年年中城区接近8000多元/平方米的价格，恐怕不是那么容易，‘限价令’ 已经促使了部分中高端客户群的购房目标转移，再加上由于‘限价令’所产生的价格落差心理，在短期内难以消灭，要市民重新接受八九千元的价格，还需要一定的时间，估计起码要去到2012年下半年。”

　　天睿地产市场研究部总监陈彬艺表示，限价后市场基调整体偏软，楼盘促销的力度加大，价格走低接近近年同期的低位水平。具体可表现为：受积累签约带动，短期内整体签约量回升；受政策影响及开发商自身的资金回笼需要，大多开发商会继续实行促销，价格依然保持低位水平。“值得注意的是，提价的现象并不普遍，毕竟目前偏软市场不允许开发商有太多的想象空间。”陈彬艺说。